(2011)海中法民一终字第50号

作者： 信息来源： 发布时间：2014-07-14 00:49

　　
　　上诉人（原审被告）海南快乐夕阳候鸟式休闲园有限公司。
　　法定代表人李伊人，总经理。
　　委托代理人于益林，该公司法律顾问。
　　被上诉人（原审原告）海口椰景物业管理有限公司。
　　法定代表人尹志平，总经理。
　　委托代理人汤尚濠，北京大成律师事务所海口分所律师。
　　委托代理人秦波，北京大成律师事务所海口分所律师。
　　上诉人海南快乐夕阳候鸟式休闲园有限公司（以下简称夕阳公司）与被上诉人海口椰景物业管理有限公司（以下简称椰景公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人夕阳公司不服海口市琼山区人民法院（2009）琼山民二初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2000年8月18日，琼山市椰景花园业主管委会与椰景公司签订《物业管理委托合同书》，将位于琼山府城镇博雅路的椰景花园委托椰景公司实行物业管理。
　　2002年11月1日，椰景公司、夕阳公司和琼山市椰景花园业主管委会签订一份《椰景花园小区房屋租赁协议书》，约定夕阳公司整体承租椰景花园闲置房屋，用于"海南快乐夕阳候鸟式休闲园"经营场地。租金标准为：A、B、C型房屋每月一千元；D型房屋每月八百元；联体型房屋每月六百元。双方还约定，房屋租金已含物业管理费、水电费按实际耗费由夕阳公司承担。房屋租金提前按月支付，水电费当月十五日前结清上月应付水电费。考虑到夕阳公司对小区环境规模分期实施的需要，前两年分别有四个月的停业休整施工期，故前两年分别有四个月不计房租，夕阳公司只负责替出租业主交物业管理费。租期为六年，对破损房屋的维修根据破损的不同程度，不同大小面积的房屋，共同确定维修工程量，维修造价，但最高上限以不突破15000元为标准。
　　2005年1月4日，椰景公司、夕阳公司和琼山市椰景花园业主管委会签订《合作协议书补充协议》，约定夕阳公司在经营投资中代为各出租房业主垫资的房屋装修款先冲抵房屋租金，按一户一抵的方式进行，同时约定2003年缴纳管理费的50%计6个月、2004年开始按租赁协议书缴纳租金六个月，另外六个月支付管理费的50%。
　　夕阳公司在经营过程中，总共开发了11栋房屋及接待厅，其中B型5栋（2号、3号、5号、6号、14号楼）、C型1栋（10号楼）、D型5栋（25号、26号、27号、32号、35号楼），夕阳公司投入装修费用，对上述房屋进行装修。D型32号楼至2007年10月被业主收回使用，其他房屋由夕阳公司进行经营使用，26、27号楼于2009年6月交还房东。对于上述房屋的装修费用，椰景公司出具了《快乐夕阳休闲园房屋维修费用决算单》证明房屋实际维修费用，该决算单载明：2号楼决算金额15700元、3号楼决算金额7010.8元、5号楼决算金额12700元、6号楼决算金额6000元、10号楼决算金额10784元、14号楼决算金额5800元、25号楼决算金额7200元、26号楼决算金额7500元、27号楼决算金额6200元、35号楼决算金额11100元，共计89995元。夕阳公司认为椰景公司出具的《快乐夕阳休闲园房屋维修费用决算单》系其单方制作，不予认可真实性，并认为每栋房屋的装修费用都超过15000元，其只按合同约定每栋15000元计算，但夕阳公司对自己投入装修产生的费用没有提供合法有效的证据加以证明。此外，椰景公司出具《海南快乐夕阳候鸟式休闲园有限公司拖欠租金及物业管理费列表》，证明截止2009年10月31日2号楼按40个月计算租金19892元【（1000-502.7）×40】、物业管理费31167.4元（502.7×44÷2+502.7×40）；3号楼按40个月计算租金19892元【（1000-502.7）×40】、物业管理费31167.4元（502.7×44÷2+502.7×40）；5号楼按39个月计算租金19892元【（1000-502.7）×39】、物业管理费30916.05元（502.7×45÷2+502.7×49）；6号楼按42个月计算租金20886.6元【（1000-502.7）×42】、物业管理费31670.1元（502.7×42÷2+502.7×42）；10号楼按42个月计算租金20378.4元【（1000-514.8）×42】、物业管理费32432.4元（514.8×42÷2+514.8×42）；11号楼只收取物业管理费30768.6元（539.8×57）；14号楼按42个月计算租金20886.6元【（1000-502.7）×42】、物业管理费31670.1元（502.7×42÷2+502.7×42）；25号楼按42个月计算租金19578.3元【（800-333.85）×42】、物业管理费21032.55元（333.85×42÷2+333.85×42）；26号楼按34个月计算租金15849.1元【（800-333.85）×34】、物业管理费18862.53元（333.85×45÷2+333.85×34）；27号楼按34个月计算租金15849.1元【（800-333.85）×34】、物业管理费18862.53元（333.85×45÷2+333.85×34）；32号楼只收物业管理费14355.55元（333.85×34÷2+333.85×26）；35号楼按42个月计算租金19578.3元【（800-333.85）×42】、物业管理费21032.55元（333.85×42÷2+333.85×42）；接待厅25200元（300×84），上述租金总额217385.1元，物业管理费总额313937.75元。该表的计算方法中注明：2002年2个月装修期间物业管理费减半收取；2003年按实际使用月数计算租金，其他月份物业管理费减半收取，其中2、3、32号楼实际使用4个月，5号楼实际使用3个月，6、10、25、35号楼实际使用6个月，26、27号楼实际使用1个月。上述租金的计算原则是一年缴纳租金六个月，另外六个月支付管理费的50%。管理费的计算标准为经海口市物价局核准的收费标准，具体为：一、物业管理收费 1、办公商住两用房每月每平方1.02元；2、纯生活用房每月每平方0.85元。二、日常维修养护费  1、办公商住两用房每月每平方0.25元；2、纯生活用房每月每平方0.25元。
　　案在审理中，椰景公司认可已收到夕阳公司交付的租金人民币33000元，双方一致认可11号楼系夕阳公司法定代表人自有住房，合同签订时间为2002年11月1日，计算租金的时间为2003年1月1日，合同期满时间为2008年10月31日。夕阳公司提出其承租经营的房屋已于2007年11月转租给刘丽萍办理敬老园，并于2010年7月出示一份2010年1月7日的《房屋转租补充修订协议》证明转租的事实，但未提供房屋转租合同作为证据。该补充协议主要载明转租期限自2007年11月18日至2008年10月31日，刘丽萍拖欠的2007年12月至2008年10月31日的租金应于2010年12月1日前支付给夕阳公司。椰景公司否认该《房屋转租补充修订协议》的真实性，对此夕阳公司也未提供其他证据证明转租及经椰景公司同意转租的事实。
　　椰景公司的诉讼请求是：一、判令解除椰景公司、夕阳公司于2002年11月签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》及2005年元月4日签订的《合作协议书补充协议》，要求夕阳公司立即腾退其依上述协议占用的椰景花园的房屋；二、判令夕阳公司支付截止到2009年10月31日应付的租金计127390.1元（已抵扣相应的维修费用）；并判令夕阳公司按照《椰景花园小区房屋租赁协议书》的规定支付从2009年11月1日起至腾退房屋之日止所占用房屋的租金；三、判令夕阳公司支付截止到2009年10月31日应付的物业管理费计313937.75元；并判令夕阳公司按照小区现行物业收费标准交纳从2009年11月1日起至腾退房屋之日止所占用房屋的物业管理费；四、由夕阳公司承担本案诉讼费用。
　　原审法院认为，椰景公司将取得授权管理的房屋出租给夕阳公司，双方签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。夕阳公司在经营过程中，已装修并使用了11栋房屋及接待厅，除了32号楼被业主收回外，其余房屋夕阳公司未交还椰景公司。夕阳公司认为所经营使用的房屋已于2007年11月转租给案外人刘丽萍并通知了椰景公司，但夕阳公司没有提供转租合同和已通知椰景公司的证据。仅从夕阳公司提供的《房屋转租补充修订协议》中也无法判断转租行为的真实存在，夕阳公司又没有提供其他佐证证明该《房屋转租补充修订协议》得真实合法性，因此，对夕阳公司提供的《房屋转租补充修订协议》的真实性不予认定。即使夕阳公司转租房屋的行为真实存在，根据《合同法》第224条的规定，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故夕阳公司仍应按合同约定履行支付租金等义务。合同期满后，夕阳公司没有与椰景公司办理交接手续，将租赁物返还给椰景公司，现该租赁物仍然处于使用状态，夕阳公司无足够证据证明自己并非实际使用人，也无证据证明自己主张的转租的第三方已向椰景公司承租上述房屋，应认为夕阳公司继续使用该租赁物，椰景公司对此没有提出异议，应认为椰景公司、夕阳公司之间形成了不定期租赁合同的法律关系，夕阳公司应按照合同约定履行支付租金等义务。
　　对于夕阳公司应支付的租金，依照合同约定，双方约定的租金已包含有物业管理费，从2002年11月1日至2009年10月31日，总共有84个月的时间，按照租赁协议书约定前两年四个月不计房租以及补充协议约定从2004年开始交纳租金六个月，另六个月支付管理费的50%，据此计算，减去签订合同后的四个月和从2004年1月1日至2009年10月31日的每年六个月，夕阳公司仍然有45个月的时间应向海口椰景物业管理有限公司交付租金，椰景公司计算租金的时间未超过42个月，比夕阳公司应支付租金的时间短，椰景公司据此计算出来的房屋租金及物业管理费数额比夕阳公司应付的租金和物业管理费用少，应认为椰景公司提供的物业管理费列表载明的租金和物业管理费的数额是合理的。但11号楼系夕阳公司法定代表人的自有住房，该楼30768.6元的物业管理费与本案讼争标的属不同法律关系，本案不予合并审理，同时椰景公司已收取的33000元也应从夕阳公司支付的租金中扣减。
　　对于夕阳公司投入的装修费用，双方均未能提供合法有效的装修费用证据证明装修投入，应参照双方合同约定的"最高上限以不突破15000元为标准"确定每栋房屋的装修费用为15000元，共计165000元，该费用应抵扣拖欠的租金。同时由于夕阳公司投入的装修工程费用至今尚未与椰景公司结算以抵减租金，无法确定抵减租金的时间，因此诉讼时效应从椰景公司提出主张之日开始计算，椰景公司主张权利未超过诉讼时效期间。
　　综上，椰景公司请求解除双方于2002年11月签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》及2005年1月4日签订的《合作协议书补充协议》，要求夕阳公司立即腾退其依上述协议占用的椰景花园的房屋符合法律规定，该院予以支持。同时，夕阳公司应将拖欠的截止2009年10月31日的租金302554.25元支付给椰景公司，2009年11月1日以后的租金（含物业管理费）参照合同约定一年缴纳租金六个月，另外六个月支付管理费的50%计算并由夕阳公司向椰景公司支付。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原审法院判决：一、解除椰景公司与夕阳公司于2002年11月签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》及2005年元月4日签订的《合作协议书补充协议》。二、限夕阳公司于本判决生效之日起三十日内将占用的椰景花园的房屋（2号、3号、5号、6号、10号、14号、25号、35号楼、接待厅）退还给椰景公司。三、限夕阳公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠的截止2009年10月31日的租金（含物业费）302554.25元予椰景公司，2009年11月1日以后至腾退房屋之日止的租金（含物业管理费）参照合同约定一年缴纳租金六个月，另外六个月支付管理费的50%计付。四、驳回椰景公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币7920元由椰景公司负担2475元，由夕阳公司负担5445元。
　　宣判后，上诉人夕阳公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：1、撤销海口市琼山区人民法院（2009）琼山民二初字第383号判决。2、依法判令驳回被上诉人椰景公司所有诉求。3、依法判令由被上诉人椰景公司承担一审、二审诉讼费用。4、依法判令被上诉人椰景公司返还房屋装修款163264.08元。上诉理由：
　　一审判决认定上诉人夕阳公司在房屋承租期间的房屋装修费用为165000元及原来缴纳的房屋租金（被上诉人椰景公司以经济困难为由，向上诉人夕阳公司提出的预交房屋租金）为33000元的事实正确，上诉人夕阳公司认可，但是在以下多个方面存在事实不清、证据不足、适用法律错误且程序有不当地方：
　　一、一审判决认定房屋租金未过法定诉讼时效证据不足、无法律依据
　　一审判决认定："由于被告投入的装修工程费用至今尚未与原告结算以抵减租金，无法确定抵减租金的时间，因此诉讼时效应从原告提出主张之日开始计算，原告主张权利未超过诉讼时效期间"，无合法法律依据，法律适用严重错误。
　　依据《合同法》第二百二十六条规定："承租人应当按照约定的期限支付租金"同时依据上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》第三条规定："房屋租金提前按月支付。上诉人夕阳公司支付的房屋租金支付周期是按月支付，且需要在实际承租前支付房屋租金。依据《民法通则》第一百三十六条第三款规定：下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的。依照以上法律规定及当事人合同约定，上诉人夕阳公司所承租房屋2002年11月租金应当在2002年10月支付，被上诉人椰景公司最迟应当在2003年10月前诉求，至2003年11月即已过法定诉讼时效，依次类推，被上诉人椰景公司诉求2008年10月最后一个月房屋租金最晚应当在2009年9月底前提起。被上诉人椰景公司于2009年10月23日提起诉讼，依据以上法律规定，该项诉求已经超过法定诉讼时效，不能获得支持及支付。
　　一审法院认为房屋装修款未与房屋租金结算折抵为由，认为诉讼时效应从被上诉人椰景公司提出主张之日开始计算，认为未过诉讼时效，无事实及法律依据，法律上适用严重错误。首先房屋租金支付与房屋装修款为两个不同的法律关系，没有必然联系，房屋租金的支付与房屋装修款的减抵没有事实上合意约定，亦无法律规定强制规定，属于错误认定，违背了当事人意思自治，隔绝了当事人的处分能力，无法律依据；其次依据《民法通则》第一百三十七条规定："诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算"本案诉讼时效应从上诉人夕阳公司应当缴纳房屋租金而未支付房屋租金之日开始计算，一审判决认为从原告提出主张之日起计算诉讼时效，是对法律适用的严重错误。
　　二、一审判决认定的不定期租赁合同的法律关系认定错误
　　一审判决认定："仅从被告提供的《房屋转租修订补充协议》中也无法判断转租行为的真实存在，被告又没有提供其他佐证证明该《房屋转租修订补充协议》的真实合法性，因此，对被告提供的《房屋转租修订补充协议》的真实性不予认定""被告无足够证据证明自己并非实际使用人，也无证据证明自己主张的转租的第三方已向原告承租上诉房屋，应认为原告继续使用该租赁物，原告对此没有异议，应认为原被告之间形成不定期租赁合同的法律关系"属于错误认定，无证据支持及法律依据。
　　首先《房屋转租修订补充协议》是真实有效的。上诉人夕阳公司于2007年11月将承租的房屋转租给刘丽萍经营，依照《合同法》第七十七条规定："当事人协商一致，可以变更合同"重新签订《房屋转租修订补充协议》。《房屋转租修订补充协议》形式及内容为上诉人夕阳公司与刘丽萍真实意思表示，不违反国家强制法律规定。依据《最高院民事诉讼证据若干规定》第七十条规定：一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；第七十二条规定："一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。"上诉人夕阳公司提交的证据《房屋转租补充修订协议》能直接证明转租主体、期限、租金等转租内容，能直接证明转租事实。被上诉人椰景公司及一审法院没有足够证据反驳的情况下，对真实性不予认可属于错误认定，严重违背了法律规定。
　　其次被上诉人椰景公司的转租行为是合法有效的。上诉人夕阳公司在转租合同签订后次日即通知了被上诉人椰景公司，被上诉人椰景公司知晓上诉人夕阳公司原经营主体名称、管理人员等方面的变更（见庭审笔录），并且没有表示异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第十六条规定："出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持"。被上诉人椰景公司知晓上诉人夕阳公司的经营主体变更事实后未表示异议，已经默许同意了转租行为的合法有效性。依据《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。对此上诉人夕阳公司提交了《海南日报》等多家报纸、照片作为辅证证明主体变更等事实。相反，被上诉人椰景公司对此未提交任何证据。
　　第三，现在房屋实际使用人并非上诉人夕阳公司。一审判决认定上诉人夕阳公司"无足够证据证明自己并非实际使用人"由被上诉人椰景公司来承担举证责任，是严重背离了法律规定的举证责任，依据《最高院民事诉讼证据若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明"。本案中关于现在房屋实际承租人和使用人，应当由被上诉人椰景公司举证，被上诉人椰景公司没有证据证明上诉人夕阳公司自2008年10月31日合同期满后继续承租房屋的事实主张的，应该由负有举证责任的被上诉人椰景公司承担不利后果。而上诉人夕阳公司已经提交相关照片、报纸等证据证明自己并非现在房屋承租人及使用人。
　　一审判决脱离事实及证据，主观臆断《房屋转租补充修订协议》的非真实性，不能提供有效合法证据作为支持，否定证据的有效性，造成转租事实的非真实性认定错误。
　　房屋租金计算错误
　　一审判决认定："原告出具的《海南快乐夕阳候鸟式休闲园有限公司拖欠租金及物业管理费列表》，证明截止2009年10月31日2号楼按40个月计算租金19892元【（1000-502.7）×40】，物业管理费31167.4元（502.7×44÷2+502.7×40），3号楼按40个月计算租金【（1000-502.7）×40】"，物业管理费31167.4元（502.7×44÷2+502.7×40），5号楼按39个月计算租金19892元【（1000-502.7）×39】，物业管理30916.05元（502.7×45÷2+502.7×49），6号楼按42个月计算租金20886.6元【（1000-502.7）×42】，物业管理31670.1元（502.7×42÷2+502.7×42）10号楼按42个月计算租金20378.4元【（1000-514.8）×42】，物业管理32432.4元（514.8×42÷2+514.8×42）11号楼只收物业管理费30768.6（539.8×57）,14号楼按42个月计算租金20886.6元【（1000-502.7）×42】，物业管理31670.1元（502.7×42÷2+502.7×42）25号楼按42个月计算租金19578.3元【（800-333.85）×42】，物业管理21032.55元（333.85×42÷2+333.85×42），26号楼按34个月计算租金15849.1元【（800-333.85）×34】，物业管理18862.52元（333.85×45÷2+333.85×34），27号楼按34个月计算租金15849.1元【（800-333.85）×34】，物业管理18862.53元（333.85×45÷2+333.85×34），32号楼只收物业管理费14355.55（333.85×34÷2+333.85×26）,35号楼按42个月计算租金19578.3元【（800-333.85）×42】，物业管理21032.55元（333.85×42÷2+333.85×42），接待厅25200元（300×84）"
　　一审判决的错误认定："对于被告应支付的租金，依照合同约定，双方约定的租金已含物业管理费，从2002年11月1日至2009年10月31日，总共有84个月的时间，按照租赁协议书约定前两年四个月不计房租以及补充协议约定从2004年开始缴纳租金6个月，另六个月支付管理费的50%，据此计算，减去签订合同后的四个月和从2004年1月1日至2009年10月31日的每年六个月，被告仍然有45个月的时间应向原告交付房租，原告计算租金的时间未超过42个月，比被告应支付的租金时间短，原告据此计算出来的房屋租金及物业管理费数额比被告应付的租金和物业管理费少，应认为原告提供的物业管理费列表载明的租金和物业管理费的数额是合理的。"
　　第一、一审判决每月房租计算标准错误
　　上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司签订《椰景花园小区房屋租赁协议书》第一条租赁用途中明确约定："上诉人夕阳公司整体承租椰景花园闲置房屋，用以"海南快乐夕阳候鸟式休闲园"经营场地"。第三条租赁金额及缴租方式约定："A、B、C型房屋每月一千元，D型房屋每月八百元，连体型房屋每月六百元"，另外双方口头约定，招待厅的租金为每月三百元。以上事实为一审法院所采信并且上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司皆认可的事实，也是为法定证据协议书所依法证实的事实。依照以上约定及上诉人夕阳公司实际租赁房屋实际情况（只有A、B、C、D型房屋及招待厅，无连体型房屋，其中B型房屋：2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、14号楼，C型房屋：10号楼，D型房屋：25号楼、26号楼、27号楼、32号楼、35号楼），依照整体承租，整体计算的方式上诉人夕阳公司每月房租总计应为2100元。
　　一审法院认定被上诉人椰景公司所提出的单栋楼计算方式与《租赁协议书》上约定严重不符，且无证据支持，属于错误认定。
　　第二、租金计算累计时间及总计数额认定错误
　　依照2002年11月1日签订的《租赁协议书》约定："从承租之日起，租期为六年"。上诉人夕阳公司房屋租期应自2002年11月1日开始到2008年10月31日到期终止。除去5个月的房屋装修施工期，上诉人夕阳公司实际承租房屋期限总计67个月。一审法院认定租赁时间84个月的房屋租赁期限事实认定错误，且证据依据不足。
　　另外依照2005年元月4日签订的《合作协议书补充协议》第三条第一款第二款规定，协商变更房租的支付标准为："上诉人夕阳公司所租赁的房屋租金，其缴纳时间和缴纳比例双方同意按以下框定时间，比例支付：1、2003年缴纳管理费的50%，计六个月，另半年按实际使用情况缴纳费用，2、从2004年开始按租赁协议书缴纳租金六个月，另外六个月支付管理费的50%"。
　　依照上述约定，上诉人夕阳公司其中依照管理费50%方式缴纳管理费的时间为36个月，房租总计22435.92（623.22/月×36）；依照租赁协议书缴纳租金的时间为31个月，房租总计65100元（2100/月×29），租赁期间房屋租金、管理费总计87535.92元。一审法院认定的房屋租金302554.25计算错误。依照上诉人夕阳公司的房屋装修款165000和铸铁栏杆费52800元与房屋租金87535.92及减去已缴纳的租金（被上诉人椰景公司以经济困难为由，向上诉人夕阳公司提出的预交房屋租金）33000元抵减后，被上诉人椰景公司需要向上诉人夕阳公司承担163264.08元装修款。
　　故上诉人夕阳公司不欠被上诉人椰景公司任何房租费用，反而被上诉人椰景公司欠上诉人夕阳公司163264.08元装修款尚未返还，一审判决除以上重点错误外，尚有对上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司双方于2005年1月4日签订《椰景花园小区房屋租赁协议书》时间认定错误，该协议签订时间应为2002年11月1日。
　　综上所述，一审法院认定事实错误、定性不正确、适用法律错误，请求撤销一审判决，依法进行改判。
　　被上诉人椰景公司答辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
　　原审认定，答辩人椰景公司将取得授权管理的房屋出租给被答辩人夕阳公司，双方签订《椰景花园小区房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。被答辩人夕阳公司修缮并使用了11栋房屋及接待厅，除了32号楼被业主收回外，其余房屋在合同到期终止后拒不交还给答辩人椰景公司。被答辩人夕阳公司声称，其已于2007年11月转租给案外人刘丽萍。但被答辩人夕阳公司未能提交其转租和就转租事实已通知答辩人椰景公司的证据。租赁合同终止后，答辩人椰景公司一直敦促被答辩人夕阳公司办理交接手续，腾退租住的房屋，但被答辩人夕阳公司以种种理由和借口拖延，拒不配合办理交接，仍继续霸占、使用上述房屋。自租赁合同生效并履行之日起，被答辩人夕阳公司除了对上述房屋进行修缮进行了部分资金的投入，还曾分五次向答辩人椰景公司支付了人民币33000元之外，再没有支付任何租金和物业管理费。据此，原审判决解除答辩人椰景公司与被答辩人夕阳公司之间的《租赁协议书》及《补充协议》；限被答辩人夕阳公司退还所占用的房屋；限被答辩人夕阳公司支付租金是完全正确的判决，体现了公平正义和司法权威，维护了答辩人椰景公司的合法权益。
　　二、被答辩人夕阳公司上诉请求与事实不符，于法无据，应予以驳回。
　　1、关于答辩人椰景公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。
　　（1）被答辩人夕阳公司投入装修工程费用至今尚未与答辩人椰景公司结算以抵减租金，无法确定抵减租金的时间，因此诉讼时效应从答辩人椰景公司提出主张之日开始计算，答辩人椰景公司主张权利完全符合法律关于诉讼时效的规定。
　　（2）追缴租金属于连续性债权。对于基于同一债权产生的分期履行的债务，应以最后履行期限为诉讼时效起算点为宜。从具有一定普遍指导意义的最高人民法院《司法信箱》2001年第3期的答复来看，时效的起算点应以最后一笔债务的到期日为准。该答复认为，本案系租赁合同纠纷，诉讼时效期间应该从双方当事人解除租赁合同之日起计算。承租人自始未付租金系违约行为，诉讼时效应该从合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。因此，原审法院认定"诉讼时效应从原告提出解除之日起开始计算"正是正确理解并适用法律的结果。
　　2、关于答辩人椰景公司与被答辩人夕阳公司之间形成不定期租赁合同的法律关系的问题。
　　原审已经否定了《房屋转租修订补充协议》的真实性。被答辩人夕阳公司关于双方形成不定期租赁合同关系的主张未能提供有效的证据，因此不能予以支持。目前的客观情况是，被答辩人夕阳公司在租赁合同已经终止的情况下，仍非法占有、使用房屋，拒不腾退。
　　3、关于房屋租金计算的问题。
　　原审中，关于房屋租金的计算问题，已经经过庭审质证，确认了双方合同中约定的关于租金计算的方法。鉴于双方没有进行有关装修费用的结算，答辩人椰景公司尊重原审法院的意见，参照双方合同约定的"最高上限以不突破15000元为标准"确定每栋房屋装修费用为15000元，总计165000元，并以该费用抵扣拖欠的租金。被答辩人夕阳公司原审中对于租金计算方法进行了无理的曲解和狡辩，但又未能提交出相应的证据加以佐证，被答辩人夕阳公司主张A、B、C、三幢别墅月租金合计才1000元，既不符合双方租赁合同中的约定，又明显违背常理及交易习惯。被答辩人夕阳公司也未能提供有效证据证明其主张，依法不应加以采信。
　　三、关于被答辩人夕阳公司请求答辩人椰景公司返还房屋装修款163264.08元问题。我们认为在二审中增加诉讼请求程序上不合法，如果我们欠他们的装修款可以另行起诉。
　　综上，被答辩人夕阳公司的上诉主张既不符合客观事实，又没有法律依据。答辩人椰景公司请求贵院依法查明事实，正确适用法律，维持原判，以维护答辩人椰景公司的合法权益及国家法律权威。
　　二审中，上诉人夕阳公司提交二份证据，证据一《证明》和证据二《接受案件回执单》，证明在签订补充协议的时候，明确的约定除了装修的16.5万元外，还有一个栏杆费用是用来充抵房租的。上诉人实际上已经付了25万多元，所以上诉人要求其返还16万多元。被上诉人椰景公司质证称，《证明》说的是2005年1月2日发生的事情，应该在本案一审诉讼的举证期限内来提供，依法不能作为本案二审新证据。故不予以质证。当初对护栏的协商问题没有达成一致意见。对《接受案件回执单》我们认为和本案没有关联性，所以不予以质证。被上诉人椰景公司提交2010年12月《水电费缴费通知单》（复印件）9份，证明本案一审诉讼后，上诉人仍然在使用房子，但是没有缴纳租金和物业管理费，仅仅是缴纳的水电费。上诉人夕阳公司质证称该证据没有在举证期限内提出，不属于新证据，该证据和本案没有关联性，对该证据的真实性不予以认可，不予以质证。经审查，上诉人夕阳公司提交的《证明》、《接受案件回执单》二份证据和被上诉人椰景公司提交的《水电费缴费通知单》（复印件）均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院不予以采信。
　　二审经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实基本一致。
　　本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、被上诉人椰景公司要求支付租金是否超过诉讼时效问题。根据双方签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》约定，租金按月支付。上诉人夕阳公司除支付33000元租金外，其他租金一直未付，其拖欠租金行为处于持续状态。另根据双方签订的《合作协议书补充协议》约定，上诉人夕阳公司在经营投资中代为各出租房业主垫资的房屋装修款先冲抵房屋租金。因双方至今未就房屋装修款冲抵房屋租金进行结算，难以确定冲抵租金的时间，故被上诉人椰景公司要求支付租金的诉讼时效应从其主张之日起计算，被上诉人椰景公司要求支付租金没有超过二年诉讼时效。基于上述理由，上诉人夕阳公司上诉提出其支付房屋租金是周期性的按月支付，2008年10月最后一个月的租金应当在2009年9月底前起诉而被上诉人椰景公司于2009年10月23日提起诉讼已超过法定诉讼时效，以及房屋租金支付与房屋装修款属两个不同法律关系，双方没有租金支付与房屋装修冲抵的合意约定等上诉理由不成立，本院不予以采纳。
　　二、合同期满后上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司是否形成不定期租赁法律关系问题。根据双方签订的《椰景花园小区房屋租赁协议书》约定，租赁期限从2002年11月1日至2008年10月31日止。合同期满后，上诉人夕阳公司没有将租赁房屋交还被上诉人椰景公司，仍在继续使用租赁房屋。被上诉人椰景公司也没有提出异议。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司形成不定期的租赁合同关系。原审判决认定上诉人夕阳公司与被上诉人椰景公司之间形成不定期的租赁合同关系正确。上诉人夕阳公司上诉提出其已于2007年11月与刘丽萍签订《房屋转租修订补充协议》将租赁房屋转租给刘丽萍，被上诉人椰景公司知道后未表示异议，其转租行为是合法有效的。且现租赁房屋的实际使用人并非上诉人夕阳公司。由于合同期满后，上诉人夕阳公司并没有与被上诉人椰景公司办理租赁房屋交接手续，将租赁房屋交还被上诉人椰景公司。而被上诉人椰景公司对上诉人夕阳公司提供的《房屋转租修订补充协议》的真实性也不予以认可，上诉人夕阳公司也未能提供其他证据证明其转租房屋并经被上诉人椰景公司同意的事实存在。故，上诉人夕阳公司的该上诉理由不成立，本院不予以采纳。
　　三、租金的计算问题。（一）关于租金计算标准问题。根据合同约定，A、B、C型房屋每月一千元，D型房屋每月八百元，连体型房屋每月六百元。被上诉人椰景公司主张按上诉人夕阳公司实际使用的B型房屋5栋、C型房屋1栋，每栋每月一千元，D型房屋5栋，每栋每月八百元的标准计算租金符合合同的约定。应予以支持。原审判决依上述标准计算上诉人夕阳公司所欠租金正确。上诉人夕阳公司上诉提出合同约定的计算标准是其所承租的B、C型房屋共六栋每月一千元，D型房屋5栋每月八百元，招待厅每月三百元，整体计算每月房租为2100元。由于合同约定租金应按单栋计算，B型、C型房屋的面积较为D型房屋的面积略大，B型、C型房屋的租金也较为D型房屋的租金略高，也与合同约定相符。如按整体计算租金，不仅与合同约定不符，且与交易习惯相悖。故，上诉人夕阳公司的该上诉理由不成立，本院不予以采纳。（二）、关于租金计算时间和租金总额问题。由于上诉人夕阳公司在合同期满还继续使用租赁房屋至今，租金应原合同约定计算租金。原审判决上诉人夕阳公司按合同约定向被上诉人椰景公司支付租金至腾退房屋之日止并无不当。基于上述理由，上诉人夕阳公司上诉主张按整体2100元/每月和其实际承租房屋期限67个月向被上诉人椰景公司支付租金没有事实根据和法律依据，本院不予以采纳。至于上诉人夕阳公司在二审主张被上诉人椰景公司返还装修款162940.44元问题。本案中合同约定的装修款已抵扣租金，上诉人夕阳公司如对本案中抵扣租金的装修款以外的其他装修款有争议，可另行诉讼解决。
　　综上，上诉人夕阳公司上诉理由不成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费7920元，由上诉人夕阳公司负担。
　　本判决为终审判决。