周时民与吴兴华房屋买卖合同纠纷案
作者：admin 信息来源：未知 发布时间：2018-11-16 17:55
（违约方 解除合同 限制）
（一）首部
1. 判决书字号：
一审判决书：海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3438号。
二审判决书：海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民终3230号。
2. 案由：房屋买卖纠纷
3. 诉讼双方
上诉人：周时民
委托诉讼代理人：李有贵、汪瑶
被上诉人：吴兴华
原审被告：周正芳
4. 审级：二审。
5. 审判机关和审判组织
一审法院：海口市龙华区人民法院。
独任审判员：赵越。
二审法院：海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张莲凤；审判员：黄海鹰；审判员：杨曦。
6. 审结时间：
一审审结时间：2017年7月26日。
二审审结时间：2017年11月28日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告吴兴华诉称：2月10日下午原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定被告以148.5万元的价格将位于海口市龙昆南路7号宏昌楼1205房，购房定金2万元，首付款22.5万元拟于过户当日支付，余款126万元通过银行贷款支付（以银行审批通过为准）；原告在2月11日支付定金，双方约定在2月27日办理过户手续，但被告突然称房屋涨价恶意毁约，损害了原告合法权益。
被告周时民辩称：《房地产买卖契约》第五条约定，若甲方悔约，应将定金退还给乙方，并向乙方支付相当于定金数额的违约金。根据上述约定、《担保法》第八十九条以及《最高人民法院适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条的规定，收受定金的一方可以双方返还定金为代价而解除合同。因此，在同意以双倍返还定金作为代价的前提下，被告有权依据合同约定及法律规定解除合同。
2.一审事实和证据
海口市龙华区人民法院审理查明:2017年2月10日，周正芳代理周时民与吴兴华签订一份《房地产买卖契约》（以下简称《契约》），约定：甲方（周时民）将位于海口市龙昆南路东侧宏昌楼第12-13层1205房（以下简称标的房屋），出售给乙方（吴兴华）。双方议定成交价格为1485000元，付款方式：1、首付款225000元（含定金）于过户当日支付；2、余款128万元通过银行贷款支付（以银行审批通过为准）。《契约》第五条就“违约责任”的主要约定为：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在悔约之日起七日内将定金退还乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金。2017年2月11日，吴兴华通过邓涵之名下在中国银行的账户向周正芳转账20000元，附言“宏昌楼1205买房定金”。此后，双方在办理房屋买卖手续过程中，周时民与周正芳不愿继续履行合同，遂成讼。
上述事实有下列证据证明：
（1）《房地产买卖契约》，证明双方合同约定的内容。
（2）原告与周正芳的电话录音和证人陈宝南（房产中介工作人员）的证人证言，上述证据能够证明被告要求加价不成，恶意违约。
（3）银行交易明细清单，证明原告已经支付定金2万元。
3. 一审判案理由
海口市龙华区人民法院经审理认为：一、关于合同的履行。吴兴华向周时民一方支付定金的时间为2017年2月11日，签订《契约》的时间为2017年2月10日，支付定金在签订《契约》之后，故本案定金不是作为签订房屋买卖合同之担保，而是作为履行买卖房屋义务之担保。在双方自愿签订房屋买卖合同时，均应预见房价有涨或跌的趋势，这是商业风险的一部分，双方均应承担可能存在的商业风险。依据诚信原则，本案不应适用定金条款将已发生法律效力的房屋买卖合同解除。《契约》约定首付款225000元（含定金）于过户当日支付，但周时民及周正芳经吴兴华催告拒不履行过户义务，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴兴华诉请周时民继续履行《契约》，并履行过户义务，有事实及法律依据，本院予以支持。又因周正芳在本案中系代理人的身份，故本案相应民事责任应由周时民单独承担。
4. 一审定案结论
海口市龙华区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定判决：一、被告（反诉原告）周时民继续履行其与吴兴华于2017年2月10日签订的《房地产买卖契约》，周时民于本判决生效之日起三十日内将位于海口市龙昆南路东侧宏昌楼第12-13层1205房的房产过户至吴兴华名下；二、驳回吴兴华的其他诉讼请求；
三、驳回周时民的反诉请求。本诉案件受理费18165元、反诉案件受理费9082元，周时民负担 。
（三）二审诉辩主张
上诉人周时民上诉称：一、本案定金条款的约定合法有效。上诉人愿以双倍返还定金为代价主张解除合同有合同依据。《房地产买卖契约》已明确约定上诉人可以以双倍返还定金为代价作为悔约后应承担的法律后果。二、上诉人愿以双倍返还定金为代价主张解除合同有法律依据。《最高人民法院适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条规定，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。这是交易自愿原则在立法上的体现。三、一审法院强制要求上诉人继续履行合同，有悖于《合同法》的合同自愿原则。民事活动除应遵循法律的强制性规定外，应当由当事人自愿约定。双方约定的违约条款是自愿协商的结果，内容也未违反法律的强制性规定，一审法院强行判令上诉人继续履行合同违反了《合同法》中的自愿原则。
被上诉人吴兴华答辩称：一、一审判决有充分的事实和法律依据。周时民已经办理了涉案房屋的集体土地分割手续，吴兴华携首付款等候办税过户，只是周时民不讲信用，以房子要加价为由不履行合同，经多次催告，仍坚持单方面恶意违约。二、一审判决继续履行合同是我国《合同法》赋予守约方的权利，维护了守约方合法权益，维护了社会公平公正、自愿交易的法律原则，保障了整个合同的全面履行。三、上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。上诉人周时民以房价上涨为由拒绝履行合同，恶意违约，违背了诚实信用原则，严重损害了守约方的权益。
（四）二审事实和证据
原审被告周正芳代表上诉人周时民与被上诉人吴兴华签订《房地产买卖契约》之后，周正芳要求吴兴华加价购买涉案房屋，双方未达成一致意见。以上事实有证人陈宝南的证言及吴兴华与周正芳的通话录音证实。
海口市中级人民法院经审理确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
海口市中级人民法院认为：一、涉案房屋买卖合同不能履行的主要原因是上诉人周时民故意违约。原审被告周正芳代表上诉人与被上诉人吴兴华签订了《房地产买卖契约》，约定将上诉人所有的涉案房屋出卖于被上诉人，由于该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应按照合同履行已方的义务。在被上诉人按照合同约定支付买房定金且双方准备办理过户手续后，原审被告要求被上诉人加价购买，被上诉人未同意，上诉人不愿履行该合同属故意违约。由于房屋价格上涨，上诉人作为出卖人在加价不成的情况下要求与被上诉人解除合同，并不属于客观的合同不能履行，而是明显属于一种不诚信的行为。上诉人认为被上诉人没有履约能力。但并没有提供相应证据，且双方约定首付款于过户当日支付（系同时履行），余款通过银行贷款方式支付。在上诉人未将房屋过户给被上诉人时，双方约定的付款条件尚未成就。而在此之前，上诉人已明确以自己的行为表示不愿履行合同，故上诉人认为被上诉人没有履约能力只是其主观臆断，并没有相应的证据予支持。二、定金条款的适用与守约方要求继续履行合同的冲突解决。双方签订的合同虽约定“上诉人中途悔约，应在履约之日起七日内将定金退还被上诉人，另付相当于定金数额的违约金”，但合同法中规定违约责任的目的是为了保护守约方的权利，对违约责任的追究是法律赋予守约方即被上诉人的权利，即在上诉人违约的情况下，被上诉人可选择要求上诉人继续履行合同或按照合同约定承担解除合同的违约责任；在房屋价格上涨的时候，上诉人恶意违约必然会使被上诉人丧失在同等价位情况下与他人订立房屋买卖合同的机会，在给对方明显造成损失的情况下，作为恶意违约方要求主动解除合同并承担违约责任时需征得守约方的同意，否则会严重损害被上诉人的合法权益。如果法院强行判决解除双方的买卖合同，支付上诉人的上诉请求，则作为恶意违约人的上诉人因违约而获得额外的利益，该结果与民法规定的诚实守信、公平原则等基本原则的相悖，不符合立法的基本精神，也使合法交易行为得不到法律的保护、守约方的利益受损，故上诉人要求解除合同并双倍向被上诉人返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、合同的自愿原则与法院的司法干预。自愿原则是合同法赋予合同订立者的权利和自由。但是任何权利的行使和享有的自由都有一定的边界，在权利和自由的行使超过边界时，必将受到法律的干预。而法院判决合同的继续履行就是司法对民事活动的一种干预。合同的履行是订立合同时合同双方的应有之义，履行合同是合同订立以后的常态，而在一方不愿继续履行的情况下，另一方要求继续履行且可以履行时，法院所作的继续履行合同的裁决并未违反合同自愿的原则，而是恢复订立合同的初始目的。违约一方以合同自愿原则来排除司法的干预，明显与合同法的立法原则相悖，不仅会违反公序良俗和民事交易的一般原则，更是对合同法的片面解释。故上诉人以合同自愿原则不愿履行合同义务是排除了守约方（被上诉人）要求继续履行合同的权利，本院不予支持。
（六）二审定案结论
海口市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
（七）解说
在房价持续大幅上涨或下跌的情况下，由于价格原因，违约方要求解除合同而引发的案件会剧增。在这种情况下，法院的判决结果会对其他房屋买卖合同的是否履行会产生一定的导向作用。在这种情况下应首先考虑守约方的利益，不能仅仅依照违约方提出其解除合同有法律规定或合同约定从而判决解除合同，否则违约方会因此受益，而守约方的利益受损，不利于有约必守及公平正义的法律原则。
一、合同订立的目的在于履行而非解除。合同以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的。故合同当事人订立合同的目的是通过履行合同而实现各自的缔约目的，即合同的实际履行而非解除，故合同的履行是常态，而解除是在履行不能的情况下出现的特殊情况。如果可以随意解除合同则会使交易处于一个极不稳定的状态，合同当事人对签订合同的结果无法预料，将会导致市场秩序的严重混乱。
二、合同自由与诚实信用原则在此类案件中的适用。1、解除合同的自由应有一定的边界，不存在没有拘束的解除合同的自由，否则会构成对权利的滥用而损害另一方的利益。2、本案中上诉人要求按照《合同法》第一百一十五条规定，自愿承担双倍返还定金的违约责任而作为解除合同的代价，如果仅仅按此规定，违约一方要求解除合同本无可非议，法院据此判决解除合同似乎也符合法律规定。但是如果站在守约人的角度来看，其获得的双倍定金若不能弥补其不能购房的损失，判决解除合同明显对守约方不公平，不仅不利于鼓励公民诚信守约，法律的引导功能必将会偏离正确的方向。故在另一方要求继续履行合同的情况下，适用上述条款则需要根据诚实信用原则进行重新考量。
三、违约一方要求解除合同需征得相对方的同意。在一方违约的情况下，应以守约方提出解除合同为常态，以违约一方提出解除合同为例外，且在违约一方提出解除合同时，需以征得守约一方的同意为前提。否则允许违约一方以自己已经违约恶意提出解除合同之诉，而合同法的立法目的相悖。在房屋价格上涨或下跌时，一方恶意违约必然会使另一方丧失在同等价位情况下与他人订立房屋买卖合同的机会，在给对方明显造成损失的情况下，作为恶意违约方要求主动解除合同并承担违约责任时需征得守约方的同意，如果法院强行判决解除双方的买卖合同，支付上诉人的上诉请求，则作为恶意违约人的上诉人因违约而获得额外的利益，而守约方的利益却受损，该结果不仅与民法规定的诚实守信、公平等基本原则的相悖，也达不到惩恶扬善的目的，更不利于弘扬正气。