简析罗艳与海口宾馆、海南太古商城商业有限公司商品房买卖合同纠纷执行案
作者：梁琼* 信息来源： 发布时间：2014-07-14 01:40
梁 琼*
【案情】
仲裁申请人罗艳称：2004年2月，两仲裁被申请人海口宾馆、太古商城在《海南日报》面向社会发出要约，宣传其开发的“俪人世界·女人香”铺面10年代租投资方案。同年3月1日，罗艳与海口宾馆、太古商城签订《商品房买卖合同》，约定申请人购买两被申请人开发的海口宾馆一层1087号商铺。同日，罗艳与太古商城签订《委托经营协议》，约定罗艳将购得的上述1087号商铺委托太古商城经营，太古商城每年支付租金给罗艳。合同签订后，罗艳依约履行约定的义务，但两被申请人未将房屋所有权过户至罗艳名下，且仅向罗艳支付一年零一个季度的租金，其余租金未予支付，两被申请人的行为严重违法合同的约定。为维护自身的合法权益，申请人罗艳特提请仲裁，请求裁决：1.确认海口宾馆一层1087号商铺所有权归罗艳所有；2.海口宾馆将海口宾馆一层1087号商铺所有权登记至罗艳名下；3. 海口宾馆向罗艳支付逾期办证违约金2367元；4.海口宾馆、太古商城向罗艳支付租金186659.054元（从2005年12月28日暂计至2009年12月28日，具体数额以实际支付之日为准）；5. 海口宾馆、太古商城向罗艳支付逾期支付租金的违约金11666.19元；6.仲裁费由海口宾馆、太古商城负担。
被申请人海口宾馆、太古商城答辩称：1.双方买卖合同约定购房余款230000元是以银行按揭方式支付，但罗艳目前尚未支付，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，双方的买卖合同应予解除；2.罗艳不具有海口宾馆一层1087号商铺的所有权，没有该房屋权益。综上，应驳回罗艳的仲裁请求。
仲裁庭经审理查明：2004年3月1日，罗艳与海口宾馆签订《商品房买卖合同》，约定罗艳购买海口宾馆的“俪人世界·女人香”一层1087号商铺，该商铺建筑面积共21.53平方米，购房款共计466648元；付款方式为签订合同3日内支付236648元，余款230000元以银行按揭方式支付；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。太古商城作为海口宾馆的委托代理机构在该合同上盖章。同日，罗艳与太古商城签订《委托经营协议》，约定罗艳将购得的上述1087号商铺委托太古商城经营，委托经营期限十年，从2004年9月28日至2014年9月27日，每月租金为3888.73元，太古商城若逾期支付，则逾期一天按拖欠金额的0.1‰计交滞纳金；本协议签订后，双方均不得违约，如有违约则违约方应支付三个月的租金给对方作为违约金。上述合同签订后，罗艳向海口宾馆共计支付购铺款236648元，余款23000元，应双方最终未能与银行签订按揭贷款协议，未能以银行按揭方式支付，双方就此产生争议。至今，双方对购铺余款230000元的支付尚未达成新的协议，罗艳也未另行支付。罗艳购买的1087号商铺已交由太古商城对外出租经营。协议履行中，海口宾馆代太古商城支付罗艳2006年3月前的租金，但2006年4月至今的租金尚未支付。目前，案件争议的1087号商铺的产权登记在海口宾馆名下。
【仲裁】
海口仲裁委员会于2010年3月2日作出(2009)海仲字第19号仲裁裁决书，裁决如下：1.罗艳自收到本裁决书之日起10日支付海口宾馆购房余款23000元；海口宾馆自收到上述款项后90日内为罗艳办理位于海口市海府路4号海口宾馆一层“俪人世界·女人香”商场1087号商铺的产权变更登记手续；2.太古商城自收到本裁决书之日起10日内按每月3888.73元的标准支付罗艳自2006年4月起至实际支付之日止的租金，并支付罗艳违约金11666.19元；3.驳回罗艳的其他仲裁请求；4.本案请求仲裁费19181元由罗艳承担10%即1918.1元，海口宾馆、太古商城共同承担90%即17262.9元，此仲裁费罗艳已预交，海口宾馆、太古商城自收到本裁决书之日起10日内将应由其承担的仲裁费直接支付给申请人。
【执行】
2010年9月26日，申请执行人罗艳向海口市中级人民法院申请强制执行，请求：1.将被执行人海口宾馆位于海口市海府路4号海口宾馆一层“俪人世界·女人香”商场1087号商铺的产权变更登记至罗艳名下；2.强制执行被执行人太古商城应向罗艳支付的租金209991.42元（按每月3888.73元，从2006年4月暂计至2010年9月）；3.强制执行被执行人太古商城应向罗艳支付的违约金11666.19元；4.强制执行两被执行人应向罗艳支付的罗艳已经预交的仲裁费17262.9元。
在执行过程中，罗艳将购铺余款230000元主动支付给海口宾馆，海口宾馆却不愿协助办理房产过户手续，因此海口市中级人民法院将海口宾馆名下的位于海口市海府路4号海口宾馆一层“俪人世界·女人香”商场1087号商铺的产权裁定强制过户给罗艳。
对于罗艳请求支付的租金、违约金、仲裁费部分，海口市中级人民法院于2010年10月21日作出（2010）海中法执字第321号执行裁定，裁定：1.冻结被执行人海口宾馆14543.29元人民币的银行存款或查封、扣押其价值相当的其他财产；2.冻结被执行人海南太古商城商业有限公司235016.9元人民币的银行存款或查封、扣押其价值相当的其他财产。经海口市中级人民法院依职权多方主动查找被执行人海口宾馆、太古商城的财产线索，发现海口宾馆、太古商城名下无存款和其他财产可供执行，但是被执行人太古商城与国美海南公司有租赁合同关系，国美海南公司定期向太古商城交租金。于是，海口市中级人民法院于2011年3月25日向太古商城的承租人国美海南公司送达了（2010）海中法执字第321号协助执行通知书，要求协助执行人国美海南公司协助提取被执行人太古商城235016.9元的租金收入。2011年6月8日，协助执行人国美海南公司向被执行人太古商城支付了租金577500元，却未协助海口市中级人民法院提取太古商城的租金收入。2011年6月30日海口宾馆、太古商城、国美海南公司三方签订了《房屋租赁合同主体变更协议书》，约定由海口宾馆承接太古商城的全部权利和义务，向国美海南公司收取租金。海口市中级人民法院经调查取证发现国美海南公司的未予协助执行并擅自支付行为，于2012年3月6日依法向国美海南公司发出（2010）海中法执字第321号《责令追回擅自支付款项通知书》，责令其于2012年3月9日前追回擅自支付的款项，国美海南公司逾期未能追回。海口市中级人民法院于2012年3月29日作出（2010）海中法执字第321-3号执行裁定书，裁定国美海南公司在擅自支付而未能追回的235016.9元范围内，向申请执行人罗燕承担赔偿责任。2012年4月12日，海口市中级人民法院根据已经生效的（2010）海中法执字第321-3号执行裁定书，作出（2010）海中法执字第321-4号执行裁定书，裁定冻结国美海南公司235016.9元的银行存款。国美海南公司对海口市中级人民法院裁定冻结其银行存款235016.9元的执行行为提出异议，该异议经海口市中级人民法院和海南省高级人民法院异议、复议审查程序均被驳回。海口市中级人民法院于是裁定扣划国美海南公司的银行存款235016.9元，并
【评析】
本案的执行涉及协助执行人国美海南公司应履行的协助执行义务，主要适用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条、37条的规定。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条规定:被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取。法院作出执行裁定冻结被执行人太古商城235016.9元的银行存款或查封、扣押其价值相当的其他财产，被执行人太古商城在国美海南公司有租金收入，在法院向国美海南公司发出协助执行通知书，向其提取太古公司235016.9元的租金收入后，协助执行人国美海南公司不但未予协助，反而擅自向被执行人支付租金，并于之后与两被执行人签订三方协议，变更出租方主体，规避法院的执行。国美海南公司还以此为由，向法院提出执行行为的异议。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第37条规定: 有关单位收到人民法院协助执行被执行人收入的通知后，擅自向被执行人或其他人支付的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其在支付的数额内向申请执行人承担责任。因此，法院依法作出执行裁定，裁定协助执行人国美海南公司在擅自支付而未能追回的235016.9元范围内，向申请执行人罗燕承担赔偿责任，有效地制裁了协助执行人国美海南公司未予协助执行并擅自支付的行为。有关单位在收到人民法院签发的协助执行被执行人收入的通知后，应当依法予以协助执行。协助人民法院执行被执行人的收入，是法院赋予有关单位的义务，有关单位是负有协助人民法院执行义务的人。有关单位如果擅自将被执行人的收入交付于被执行人或其他人，使申请执行人的权利无法得以实现，这种行为既妨害了人民法院的执行工作，又侵害了申请执行人的实体权益，除应承担程序法上的妨害执行的责任外，还应承担实体法上的赔偿责任。因此，人民法院有权责令其限期追回；限期追不回的，负有协助义务的有关单位应当以自己的财产在支付的款项数额范围内向申请执行人承担责任。