解除委托合同应承担的民事责任仅限于直接损失不包括预期利益——海南凯立森房地产营销策划有限公司与海南旭晟房地产开发有限公司商品房营销代理合

作者：admin 信息来源：未知 发布时间：2015-03-05 11:38

【案情】
    2007年10月10日，海南凯立森房地产营销策划有限公司（以下简称凯立森公司）（乙方）与海南旭晟房地产开发有限公司（以下简称旭晟公司）（甲方）签订了《御景名城独家销售代理合同》。合同约定，甲方委托乙方在海口市海甸岛白沙门中村北侧开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，对其在海甸岛白沙门中村北侧开发的住宅项目“御景名城”进行全程营销策划及销售代理服务。项目总建筑面积28562平方米，总户数248套（不含商铺）。自本合同签订之日起，甲方委托乙方作为该项目销售之全程代理。甲方对该项目在委托期内不再委托其他公司驻本地与代理策划销售，自本合同生效之日起至2008年12月30日止；委托期满后，双方可协商延长委托期。营销策划加销售费用计取办法：1.乙方提供的营销策划和销售代理服务均在销售项目物业成交后体现，房价销售均价达到每平方米4200元（此价格为毛坯房，如发展商卖精装房，均价应达到5000元/平方米），按乙方实际销售额提取2.3%作为乙方销售策划和销售代理费用，反之乙方愿意按1.5%提取。2.销售成交的确认以甲方购房者签订正式《商品房买卖合同》为准，销售金额以实际到位计取。3.佣金支付时间：乙方应在每月5日前提交上月的成交表及汇款表，经甲方签字确认后，于每月10日前甲方应向乙方支付上月的应付佣金。5.奖励办法：甲乙双方协商销售总均价标准为：毛坯房4800元/平方米，精装房5600元/平方米，当实际成交总均价超过标准时，甲乙双方按溢价部分5∶5分成。甲乙双方特别承诺：1.乙方为表示其决心和信心，愿意出资10万元作为其代理销售和策划营销工作的信用金汇入甲方公司账户内，待项目销售为80%时甲方应退还给乙方10万元信用金。2.当甲方发现乙方损害甲方利益时，甲方可单方面终止合同并没收10万元信用金。违约责任：1.乙方擅自降价或未如实陈述造成后果，由乙方承担全部赔偿责任。2.如乙方未按合同办理，乙方应按总销售佣金的10%支付违约金给甲方，支付时间超过30日，甲方有权停止销售并停止支付总佣金的20%。3.如因甲方原因导致销售停顿、终止，乙方有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用并承担相应的违约责任。如因甲方原因导致客户退房，该套房屋仍视为乙方的代理业绩并按合同标准提取销售佣金；4.如甲方未按期支付乙方销售佣金，逾期超过7个工作日后甲方仍未支付乙方应得款项的，甲方每天按应付销售佣金的0.5%支付违约滞纳金给乙方，超过30日乙方可停止销售，并有权要求甲方立即支付。合同签订后，凯立森公司向旭晟公司支付了信用金10万元后，着手该项目的营销策划销售代理工作。2008年3月21日，双方对2008年1、2月份销售佣金进行了决算，确认旭晟公司应支付给凯立森公司的佣金为403627元，旭晟公司已向凯立森公司支付了该笔佣金。2007年12月14日至2008年1月5日，双方与张光明等19位客户签订《意向书》，该19套房屋的均价为4182.46元/平方米，总面积为2061.8平方米。19份《意向书》上均有旭晟公司盖章确认，但由于旭晟公司未及时办理预售许可证，导致客户退房。
    2008年3月28日，旭晟公司发出《函告》，该函称，根据目前凯立森公司的销售情况未能很好地履行合同，影响了售楼效益。为维护旭晟公司的经济利益，提高服务形象及楼盘价值，旭晟公司决定终止在2007年10月10日与凯立森公司签订《御景名城独家销售代理合同》，并请及时做好结算移交工作。2008年3月31日，凯立森公司发出《关于终止“御景名城”项目代理合同的复函》，该函称:自双方签订“御景名城”项目代理协议生效后，凯立森公司投入了大量人力、物力资源对“御景名城”项目进行前期策划、市场推广和后期销售等一系列大量工作，在“御景名城”项目尚未正式开盘前销售累计已超过总项目的40%，销售均价扣除个代和分销后超过4200元/平方米，凯立森公司未违反合同的约定，一直以来，凯立森公司严格按合同的约定条款执行，现旭晟公司单方提出终止销售代理合同，属于严重的违约行为，并且凯立森公司对前期销售作了大量的铺垫工作，凯立森公司提出如下赔偿：策划费10万元、双倍保证金20万元、销售期间人员工资和办公费用62389元、未结佣金665360元（凯立森公司已销售总额48064810元，总佣金合计1105490元，已结佣金440140元，销售佣金违约金110549元、赔偿名誉损失100万元）。同日，旭晟公司单方终止了合同。期间，凯立森公司为该项目营销策划实际支付办公费用55289元，员工工资64902元，共计120791元。
    2008年6月3日，海南凯立森房地产营销策划有限公司（以下简称凯立森公司）起诉至海口市美兰区人民法院，请求判决：1.旭晟公司支付欠下的销售佣金661590元，并自2008年3月29日起依约承担每日0.5%违约滞纳金至给付之日止；2. 旭晟公司退还凯立森公司代理销售的10万元信用金；3.旭晟公司依约偿还凯立森公司投入的所有费用120191元；4.旭晟公司赔偿因其违约终止销售给凯立森公司造成的损失816139元。
【审判】
    海口市美兰区人民法院一审认为：凯立森公司与旭晟公司签订的《御景名城独家销售代理合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律法规的规定，属有效合同，应受法律保护，合同双方当事人应全面履行合同的义务。合同签订后，凯立森公司依约积极组织开展销售市场的分析调研和策划以及项目的推广宣传、销售人员的招聘培训等各项工作。虽然旭晟公司已向凯立森公司支付了403627元的佣金，但尚有19套签意向书的未支付佣金，且旭晟公司亦没有证据证明系在凯立森公司损害其利益前提下，单方终止合同，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。一、关于凯立森公司诉请旭晟公司支付661590元销售佣金及自2008年3月29日起至给付之日止每日0.5%的滞纳金的问题。根据合同第17条第三项约定，如因旭晟公司原因导致客户退房，该套房屋仍视为凯立森公司的代理业绩并按合同标准提取销售佣金。本案中，由于旭晟公司未及时办预售许可证，导致客户退房，故旭晟公司应向凯立森公司支付该笔佣金，因19套房屋的销售均价为4182.46元／平方米，面积为2061.8平方米。故该佣金计算公式应为4182.46元／平方米×2061.8平方米×1.5%=129351元。合同第17条约定，如旭晟公司（甲方）未按期支付凯立森公司（乙方）销售的佣金，逾期超过7个工作日，旭晟公司（甲方）每天按应付销售佣金的0.5%支付违约滞纳金给凯立森公司（乙方），故旭晟公司还应每日按应付销售佣金的0.5%向凯立森公司支付自合同终止之日2008年3月29日起至判决所确定还款之日的违约滞纳金。二、关于凯立森公司要求旭晟公司退还10万元信用金的问题。合同第16条第1项约定，乙方为表示其决心和信心，愿意出资10万元作为其代理销售和策划营销工作的信用金汇入甲方公司账户内，待项目销售为80%时甲方（旭晟公司）应退还给乙方（凯立森公司）10万元信用金。由于旭晟公司在无证据证明凯立森公司违约的前提下单方终止合同，故旭晟公司应返还凯立森公司的10万元信用金。三、关于凯立森公司要求旭晟公司偿还凯立森公司投入的所有费用120191元的问题。根据合同约定违约责任的第3条，如因甲方原因导致销售停顿、终止，乙方有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，并偿还乙方对该案投入的所有费用，承担相应的违约责任。但从公平的角度考虑，其责任不应由旭晟公司全部承担，应分别承担较为合理，故旭晟公司承担60095元。四、关于凯立森公司要求赔偿因终止合同给其造成的损失816139元的问题。因旭晟公司向凯立森公司支付的滞纳金已补偿凯立森公司的损失，且凯立森公司亦未能提供有效证据证实其经济损失，故该项请求一审法院不予支持。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，遂判决：一、旭晟公司须于本判决发生法律效力之日内支付凯立森公司销售佣金129351元，并自2008年3月29日合同终止之日起至本判决所确定的还款之日止按每日129351元的0.5%支付违约滞纳金予凯立森公司。二、旭晟公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还凯立森公司代理销售信用金10万元。三、旭晟公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给凯立森公司投入的营销策划费用60095元。四、驳回凯立森公司的其他诉讼请求。
凯立森公司与旭晟公司不服一审判决，均提起上诉。
海口市中院二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查，2008年3月21日，双方对2008年1、2月份69套房销售佣金进行了结算，该次结算是对合同总价款中已到款金额扣除已到款首付按揭费用后所作的部分佣金结算，2008年3月份凯立森公司销售了24套房，未结算佣金。
    二审认为：旭晟公司与凯立森公司签订《御景名城独家销售代理合同》是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，一审法院认为该合同属有效合同是正确的。
关于2008年3月28日旭晟公司向凯立森公司发出《函告》，决定终止房屋独家销售代理合同是否构成违约问题。结合双方提交的有关房屋成交数据来看，凯立森公司在房屋独家销售代理合同终止前成交房屋总套数为112套（19+69+24=112套），销售房屋均价已达到4200元/平方米，从凯立森公司的销售情况来看，其销售的房屋在四个月内已超过了总销售套数248套的45%，并未影响和损害旭晟公司的经济利益。关于个代和分销商的销售方式也是经旭晟公司与凯立森公司共同同意和认可的，是凯立森公司实施销售的方式。凯立森公司并未损害旭晟公司的利益，旭晟公司提出的证据也不足以证明凯立森公司损害其利益前提下终止合同，故一审法院认为旭晟公司单方解约行为构成违约应承担违约责任并无不妥，本院予以维持。
    关于19套客户退房及销售佣金的问题。因旭晟公司未及时办理预售许可证从而导致客户退房，一审法院认为旭晟公司应向凯立森公司支付该笔佣金，此认定是充分尊重双方当事人的意思自治，故本院予以维持。其次，双方约定房价销售均价达到每平方米4200元的按凯立森公司实际销售额提取2.3%作为其销售策划和销售代理费用。凯立森公司共出售112套房屋，其112套房的销售均价为4291.87元/平方米，双方约定的房屋销售均价4200元/平方米，因此应按实际销售额的2.3%提取佣金。故销售19套房佣金的计算公式应为19套房的合同总价款8623428.00元×2.3%=198338.84元，一审法院对19套房屋销售佣金按1.5%的比例计算不当，本院予以纠正。合同第17条约定，旭晟公司（甲方）未按期支付凯立森公司（乙方）销售的佣金，逾期超过7个工作日，旭晟公司每天按应付佣金的0.5%，向凯立森公司支付自合同终止之日，即2008年3月29日起至判决所确定还款之日止的违约滞纳金。
    关于凯立森公司在3月份销售的24套房屋问题。根据双方提供的客户成交房屋数据表以及凯立森公司提供的24套房的认购书，可以证明凯立森公司在3月份销售24套房的事实，其销售面积2364.6平方米，24套房销售合同总金额为10394477元，应提取佣金为24套房销售合同总金额10394477元×2.3%=239072.97元。一审法院对此存在遗漏，本院予以纠正。
    关于凯立森公司销售69套房屋的佣金计算问题。根据经双方确认的“凯立森08年1、2月份销售佣金结算”，由于其中有部分房的银行按揭尚未批下来，所以对其中部分佣金未予结算，一审法院以部分佣金的结算误认是对69套房屋的全部佣金结算是不妥当的，本院予以纠正。69套房销售合同总金额为27295855元，由于双方于2008年3月21日对该27295855元中的17549016元部分进行了结算，并已支付了403627元佣金，但对余额9746839元部分没有进行结算，因此，应支付69套中其余佣金为9746839×2.3%=224177.29元，对于其他未结算的佣金也应依合同第17条的约定支付相应的滞纳金。
    关于个代和分销的佣金计算问题。在“凯立森08年1、2月份销售佣金结算”中，有关个代和分销的佣金结算是按凯立森公司销售房屋合同价款的2.3%计算佣金后，按销售代理合同约定双方各应承担个代分销份额，从实际支付凯立森公司的佣金中扣除该费用的，由此也可以说明有关个代和分销是凯立森公司推行的销售方式，且旭晟公司对此也是知情的。由于凯立森08年1、2月份销售佣金结算是对已到房款的结算，从而也是对部分个代分销的结算，其余个代分销的具体费用，应依据双方约定各自的份额来进行承担。
关于凯立森公司要求偿还120191元投入费用问题。依据双方签订的销售代理合同第十七条第3项约定，旭晟公司应偿还凯立森公司对该案投入的所有费用，一审法院认为旭晟公司承担一半费用不当，故对此费用本院予以纠正。
    关于10万元信用金问题。一审法院认为旭晟公司应退还凯立森公司10万元的信用金是正确的，本院予以维持。
关于凯立森公司的经济损失问题。在本案中，因旭晟公司单方违约终止合同，导致凯立森公司未能完全履行销售代理合同，故旭晟公司应依照合同法第113条规定向凯立森公司支付经济损失，该经济损失的计算应按凯立森公司在合同履行期间19套房最低销售房屋均价4182.46元/平方米计算，未履行的销售房屋面积为17772平方米，那么双方如继续履行合同可以产生的费用为4182.46元/平方米×17772平方米×1.5%=1114960元，依据不告不理的诉讼原则，凯立森公司的诉请816139元的经济损失未超过1114960元，故一审法院认为旭晟公司滞纳金已补偿凯立森公司的经济损失不当，本院予以纠正。
    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，遂判决：一、维持海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第二项，即旭晟公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还凯立森公司代理销售信用金10万元；二、撤销海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第四项，即凯立森公司的其他诉讼请求；三、变更海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第一项为旭晟公司须于本判决发生法律效力之日起十日内支付凯立森公司112套房的销售佣金661590元，并自2008年3月29日合同终止之日起至本判决所确定的还款之日止按每日661590元的0.5%支付违约滞纳金予凯立森公司；四、变更海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第三项为旭晟公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿凯立森公司营销策划费用120191元；五、旭晟公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿凯立森公司的经济损失816139元。
    海口市中院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致。另查明：双方在《御景名城独家销售代理合同》第十一条（销售费用的承担）第1点约定：“销售人员的薪资、奖金、福利、交通费、售楼处的办公用品、通讯、清洁、保安均由乙方（凯立森公司）承担。”自2007年11月起至2007年12月25日止，凯立森公司以旭晟公司的名义与客户签订73套房屋的《意向书》，并以旭晟公司的名义收取意向金。2008年3月21日，双方对2008年1、2月份69套房销售佣金进行了结算，确认乙方（凯立森公司）需支付个代分销的数额为39143元，旭晟公司实际支付给凯立森公司的数额扣除春节前凯立森公司向旭晟公司借款10万元及个代39143元，实付264484元。旭晟公司后于2008年1月14日取得“御景名城”项目的房屋预售许可证。
再审认为：2007年10月，凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。该合同确立了双方的委托合同关系，委托合同基于双方当事人的相互信任而订立和履行，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除。旭晟公司解除对凯立森公司的委托合同关系，属于行使法定解除权，其行为不宜认定为违约行为并要求其承担违约责任。原审认定2008年3月28日旭晟公司向凯立森公司发出《函告》，决定终止房屋独家销售代理合同构成违约并承担违约责任不当，应予以纠正。但因该解除行为给凯立森公司造成损失的，旭晟公司应当依法承担相应的赔偿责任。
    关于签订《意向书》的19套房的客户退房及销售佣金的问题。凯立森公司主张该19套房的客户因为旭晟公司未及时办理房屋预售许可证而退房，按照《御景名城独家销售代理合同》第十七条第3项约定：“如因甲方（旭晟公司）原因导致客户退房，该套房屋仍视为乙方（凯立森公司）的代理业绩并按合同标准提取销售佣金”的约定，旭晟公司应向凯立森公司支付该19套房的销售佣金。但凯立森公司并无充分证据证明该19套房屋退房系因旭晟公司未及时办理预售许可证所致；且自2007年11月起至2007年12月25日止，凯立森公司以旭晟公司的名义与客户签订了73套房屋的《意向书》，后仅有19套房屋的客户退房，其余客户仍然与旭晟公司签订商品房买卖合同，因此凯立森公司主张该19套房客户系因旭晟公司未办理预售许可证而退房的理由并不充分。同时旭晟公司与凯立森公司在合同中亦约定销售成交的确认以签订正式商品房买卖合同为准，故原判将该19套房计入凯立森公司销售业绩并认定旭晟公司应支付上述房屋的销售佣金缺乏事实和合同依据。
    关于凯立森公司在1、2月销售69套房屋与3月销售24套房屋的佣金计算问题。根据经双方确认的《凯立森08年1、2月份销售佣金结算》，08年1、2月份“御景名城”项目共销售房屋69套，双方对其中的17549016元部分按2.3%计算支付佣金额403627元，且由于按揭款银行尚未批下来，在该次不做佣金结算计取，因此凯立森公司要求旭晟公司支付2008年1、2月份销售69套房屋剩余佣金有理，应予支持。69套房销售合同总金额为27295855元，双方只对其中的17549016元部分进行了结算，未对余额9746839元部分进行结算，因此旭晟公司应支付69套未结算部分的佣金为9746839元×2.3%=224177.297元。关于凯立森公司在2008年3月是否销售24套房屋的问题。凯立森公司提交了上述房屋的认购书及商品房买卖合同，移交给旭晟公司的签收单与旭晟公司提交的截止2008年6月30日对外签订的销售合同，可以证明凯立森公司在2008年3月销售24套房屋的事实。由于旭晟公司于2008年3月28日提前终止合同，旭晟公司没有向凯立森公司支付24套房屋的佣金，故凯立森公司要求旭晟公司支付24套房屋的销售佣金有理，应予支持。24套房销售合同总金额为10394477元，应提取佣金为10394477元×2.3%=239072.971元。故旭晟公司应支付凯立森公司93套房销售佣金224177.297元+239072.971元=463250.268元。合同第十七条第4项约定，甲方（旭晟公司）未按期支付乙方（凯立森公司）销售的佣金，逾期超过7个工作日，乙方先进行书面通知，自甲方接到乙方通知起7个工作日后甲方仍未支付乙方应得款项的，甲方按应付销售佣金的0.5%支付滞纳金给乙方，超过30日乙方可以停止销售，并有权要求甲方立即支付。凯立森公司在旭晟公司解除合同后于2008年3月31日向旭晟公司发送复函，要求旭晟公司支付未结佣金665350元，旭晟公司同日收到该复函。但旭晟公司认为凯立森公司虚报业绩，将个代和分销商的业绩算作其业绩，导致旭晟公司多付佣金，且旭晟公司否认凯立森公司在2008年3月销售24套房，不同意凯立森公司要求继续支付佣金的主张，因此旭晟公司应从2008年3月31日起7个工作日后至判决确定还款之日止，每天按应付销售佣金463250.268元的0.5%支付滞纳金给凯立森公司。原审判决对滞纳金起算时间的认定存在错误，本院予以纠正。
    关于个代和分销的佣金计算问题。凯立森公司主张个代和分销只是该公司的销售方式之一，个代和分销的业绩应归入该公司的名下。旭晟公司则认为个代和分销的业绩不能算作凯立森公司的业绩，凯立森公司实际只销售了26套。但双方确认的《凯立森08年1、2月份销售佣金结算》显示乙方（凯立森公司）需支付个代分销的数额为39143元，旭晟公司实际支付给凯立森公司的数额扣除春节前凯立森公司向旭晟公司借款10万元及个代39143元，实付264484元。双方的代理销售合同亦约定凯立森公司对“御景名城”项目是独家代理销售，因此个代和分销只是凯立森公司推行的销售方式，旭晟公司对此也是知情的。其余个代分销的具体费用，应依据双方约定各自的份额来负担。故旭晟公司认为个代分销商的销售业绩不能归属凯立森公司，缺乏事实依据。
    关于凯立森公司要求旭晟公司偿还所投入费用120191元的问题。凯立森提出该项主张是依据双方代理销售合同第十七条第3项约定：“如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用。”但双方是委托合同关系，根据合同法第410条的规定，当事人对委托合同享有解除权，当事人解除合同不能视为违约，不应承担违约责任。本案中旭晟公司解除双方委托代理销售合同，是行使法律赋予的解除权，其不应当承担返还凯立森公司所投入费用的违约责任。且双方合同第十一条约定销售人员的薪资、奖金、福利、交通费、售楼处的办公用品、通讯、清洁、保安均由乙方（凯立森公司）承担。凯立森公司在《关于我司诉讼请求明细（二）》对所投入费用120191元的构成作了解释：“……投入费用120191.00元分别是由员工工资64902.00元加办公费用16146.00元加上我司已经支付给个代分销佣金39143.00元组成。”故凯立森公司所投入费用120191元应由其自行承担。原二审认定旭晟公司构成违约应承担凯立森公司所投入全部费用不当，本院再审予以纠正。
    关于10万元信用金问题。凯立森公司按照合同约定向旭晟公司汇付了10万元信用金，现旭晟公司在再审庭审中表示同意退还该笔款项，本院予以照准。
    关于凯立森公司的经济损失问题。凯立森公司要求旭晟公司赔偿因违约终止销售给凯立森公司造成的损失816139元，诉请的是预期可得利益，具有不确定性，合同法第410条又赋予委托合同当事人对合同的随时解除权，故其主张合同解除后的预期可得利益缺乏法律依据，应不予支持。
    关于原判适用法律是否存在错误的问题。按照合同法第410条的规定，旭晟公司在委托代销合同未到期的情况下解除合同具有法律依据，其行为不宜认定为违约行为并要求其承担违约责任。原审认为旭晟公司单方解约行为构成违约应承担违约责任，属于适用法律错误，应予以纠正。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：一、维持本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第一项“维持海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第二项，即海南旭晟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还海南凯立森房地产营销策划有限公司代理销售信用金10万元”与第二项“撤销海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第四项，即驳回海南凯立森房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第四项“变更海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第三项为海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿海南旭晟房地产开发有限公司营销策划费用120191元”与第五项“海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿海南凯立森房地产营销策划有限公司的经济损失816139元”；三、变更本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第三项为海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内支付海南凯立森房地产营销策划有限公司93套房的销售佣金463250.268元，并自2008年3月31日起7个工作日后至本判决所确定的还款之日止按每日463250.268元的0.5%支付滞纳金予海南凯立森房地产营销策划有限公司；四、驳回海南凯立森房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。
【评析】
    本案争议焦点：旭晟公司与凯立森公司解除委托合同后应承担民事责任的问题，也就是说，旭晟公司是否应支付凯立森公司所投入费用和凯立森公司预期可得利益。
    《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
    法定解除权是指法律赋予当事人享有的解除合同的权利，法定解除权是法律规定而产生，即依法律规定而解除合同。凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，该合同确立了双方的委托合同关系。凯立森依据双方代理销售合同第十七条第3项约定，即如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用的约定，向旭晟公司主张返还凯立森公司投入费用的违约责任。由于双方是委托合同关系，根据合同法第410条的规定，“当事人对委托合同享有解除权，当事人解除合同不能视为违约，不应承担违约责任”。本案中旭晟公司解除双方委托代理销售合同，是行使法律赋予的解除权，其不应当承担返还凯立森公司所投入费用的违约责任。
    委托合同系基于当事人之间的相互信任而订立，也可基于当事人之间的信任动摇而解除。因此，在信任这一基础动摇或不存在后，赋予委托合同当事人解除合同的权利，可以使当事人从原有法律关系中解脱出来，另行缔结合同，保证资源能够进行有效配置。信任关系属于主观信念的范畴，具有主观任意性，并无标准的规制和限制。如果当事人在信念上对对方当事人的信任有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。否则，勉强维持双方之间的合同关系，必招致不良后果，会影响到委托合同订立目的的实现。同时，也存在当事人双方均可能滥用权利的情形。   如：委托方在委托事宜即将履行完毕之际故意行使解除权，造成委托人的损失。为防止解该解除权的滥用，应结合立法目的和个案的具体情形，决定当事人的解除权是否限制。只有将解除权限制在必要的限度内，才能维护诚实信用的基本原则。本案中，旭晟公司基于对凯立森公司专业知识、商誉的信任而签订委托合同， 在凯立森公司销售一段时间的房产后，旭晟公司对凯立森公司的销售业绩并不满意。此时，旭晟公司已对凯立森公司专业知识、商誉的信任产生动摇，其依法解除对凯立森公司的委托合同关系，并无不当，该行为属于行使法定解除权。虽然当事人行使法定解除权应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的民事责任。本案系因行使法定解除权而产生的民事责任，《合同法》第113条的规定仅适用于违约责任，《合同法》第410条规定当事人一方因解除委托合同给对方造成损失的，应承担赔偿损失的民事责任。根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不宜对赔偿损失作扩大解释，该赔偿损失应为直接损失。凯立森公司主张该合同解除后的预期可得利益损失，缺乏法律依据，应不予支持。