一房二卖合同纠纷中应注意的几个问题

        【案情】
        1995年，被告杜永明作为第三人琼铁公司职工参加该司集资建房。1995年4月1日，杜永明与第三人庞发签订《协议书》，约定将其在北官村新建的房改集资房转让给庞发，价款68000元。协议签订后，庞发先后支付购房款共计55000元给杜永明，杜永明于1996年10月27日出具收据给庞发。1996年4月11日，杜永明与李光栋签订《房屋转让协议书》，约定杜永明将其所有的琼铁公司集资房在建成后转让给李光栋居住使用，价款68000元；于签订协议之日以杜永明名义将此款付给琼铁公司，杜永明开给李光栋收款收据，余款23000元在房屋交付给李光栋使用之日付清，杜永明负责为李光栋办理选房、房产证及其他与房屋有关的手续，有关费用由李光栋支付。签订协议之日，李光栋支付45000元给杜永明。2003年1月10日，集资楼基本建成，琼铁公司与杜永明签订《集资建房协议书》，约定双方的权利义务。同日，杜永明委托庞发选了A幢502房。2003年1月8日，庞发以杜永明的名义向琼铁公司交了3000元楼层差价费用；2005年11月16日，又以杜永明的名义向琼铁公司交了300元的公司集资楼打官司费用；2008年10月3日，庞发向琼铁公司交集资楼的大门集资款、电路改造、自来水管、排污系统等基础设施建设费用520元。自2008年10月3日起，庞发对A幢502房进行装修；2009年1月20日庞发入住该房。2009年7月18日、7月27日、8月15日、9月24日、11月25日，庞发又分五次向杜永明支付购房款1500元、2000元、2000元、1500元、6000元，共计13000元，至2009年11月25日，庞发已将全部购房款付清给杜永明。庭审后，经法院向李光栋释明，其请求继续履行与杜永明签订的《房屋转让协议书》目的无法实现，并询问其是否变更诉讼请求，否则将承担不利后果，李光栋表示不变更。
        【审判】
         琼山区法院原审认为，被告杜永明分别与原告李光栋、第三人庞发签订房屋买卖协议，约定将属于自己的琼铁公司北官村职工集资宿舍楼的一套集资房出卖给原告李光栋和第三人庞发，且第三人琼铁公司对其交易行为亦表示不干涉，上述两份协议均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定合法有效。庭审后，经该院向李光栋行使释明权，告知其可变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但李光栋拒绝变更诉讼请求。由于李光栋主张的民事行为的性质与该院根据案件事实所作的认定不一致，因此，李光栋的起诉应予驳回。琼山区法院于2009年10月28日作出（2009）琼山民一初字第225号民事裁定，驳回原告李光栋的起诉。
        李光栋不服，向海口市中院申请再审。市中院于2011年3月25日作出（2011）海中法民提字第2号民事裁定，撤销琼山区法院（2009）琼山民一初字第225号民事裁定，指令该院对本案进行审理。
        琼山区法院再审过程中，李光栋认为，本案并非“一房二卖”，杜永明所拥有的并不是房屋的所有权，而是集资建房的资格，杜永明的购房资格已转让给李光栋，杜永明之后与庞发签订的合同属于无权处分，是无效合同。现在房屋只是进行了装修，房产证还没有办理，房屋也没有灭失，原审原、被告之间的协议还是可以履行，并不是履行不能。
        琼山区法院再审认为，杜永明分别与庞发、李光栋签订的《协议书》、《房屋买卖协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。在履约过程中，庞发已全部履行合同约定付款义务，并以杜永明名义履行杜永明与单位琼铁公司集资建房协议的权利和义务。庞发在2008年琼铁公司交付房屋后，对该房屋进行装修，并于2009年1月入住该房屋至今。而李光栋在1996年支付转让款48000元给杜永明后，未再继续履行《房屋买卖协议书》约定的权利与义务。由于杜永明与庞发已履行完双方签订的《协议书》中约定的权利义务，房屋已交付庞发使用，导致杜永明已无法向李光栋履行交付讼争房屋的义务，故李光栋请求继续履行合同，不予支持。经该院再审行使释明权，告知李光栋可以变更诉讼请求，否则承担不利后果，但李光栋表示不变更。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，该院于2011年10月11日作出（2011）琼山民再初字第3号民事判决：一、原审原告李光栋与原审被告杜永明于1996年4月11日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原审原告李光栋要求继续履行合同，原审被告杜永明交付位于海口市琼山区府城镇北官村琼铁公司职工集资房A幢502房的诉讼请求。
        李光栋不服该判决，向市中院提起上诉。
        市中院认为，1、关于上诉人杜永明与被上诉人李光栋签订《房屋转让协议书》的效力问题。杜永明与李光栋签订《房屋转让协议书》及杜永明与庞发签订《协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2、关于该《房屋转让协议书》能否继续履行的问题。杜永明与庞发签订《协议书》后，庞发已全部履行了其支付购房款的合同义务，并实际上已代替杜永明履行杜永明与琼铁公司之间签订的《集资建房协议书》，此后庞发又对该争议房屋进行装修并入住至今。而李光栋与杜永明签订《房屋转让协议书》后，除了支付部分购房款外，双方未再履行合同约定的其他权利义务。虽然两份合同均未办理房屋过户登记，但杜永明与庞发签订的《协议书》已经得到了实际履行，法院应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。因此，对李光栋的主张不予支持。琼山区法院再审已向李光栋进行释明，并告知李光栋可以变更诉讼请求，但李光栋坚持不予变更，该院再审因此依法改判驳回李光栋要求杜永明继续履行《房屋转让协议书》的诉讼请求是正确的。综上，琼山区法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
        【评析】
        本案是典型的“一房二卖”案件，在出卖人一房二卖时，涉及两个买卖合同的效力、履行规则及买受人的债法救济等问题，本案的争议焦点也在于：1、杜永明与庞发签订的《协议书》及杜永明与李光栋签订的《房屋转让协议书》是否有效？2、杜永明与李光栋签订的《房屋转让协议书》能否继续履行？
        一、关于“一房二卖”合同的效力问题
        这是实践中经常遇到的问题，也是理论上有争议的问题，故有必要在法理上对其作进一步地分析。所谓“一房二卖”，是指房屋所有者分别与两个不同的买受人签订买卖合同，将其所有的房屋出售给两个买受人的行为。由于两份买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权，债权之间既无排他性也无优先性，是互相平等的，所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人签订的合同的效力，故无论是第一买受人还是第二买受人，其与出卖人签订的房屋买卖合同均应认定有效。
        对于合同的效力问题，曾有不同的观点。一种观点认为，在“一房二卖”情形下，只有出卖人与第一买受人签订的合同是有效的，理由是出卖人与第一买受人签订合同后，就丧失了对该房屋再行处分的权利，其与第二买受人签订的合同属于无权处分，应认定无效。笔者认为所谓无权处分，是指没有处分权的人处分他人财产的行为。而“一房二卖”行为，只要出卖人没有与第一买受人办理房屋过户登记手续，则出卖人就仍然保有对该房屋的所有权，其处分权便无任何限制，当然拥有再行处分的权利，因此其与第二买受人签订的买卖合同不属于无权处分，应属有效。
        还有一种观点认为，在“一房二卖”情形下，已办理登记的买卖合同有效，未办理登记的买卖合同无效。这里的登记可作两种理解，一种是房屋过户登记，另一种是买卖合同备案登记。笔者认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这在法理上被称为不动产物权变动的原因与结果区分原则。据此，债权合同的效力是独立的，是否办理过户登记，仅影响到物权的变动效果，对债权合同的效力不产生影响。对于未办理备案登记的买卖合同，其效力也是一样的，法律并未规定备案登记是房屋买卖合同生效的必要条件。因此在“一房二卖”情形下，未办理登记不影响买卖合同的效力，而对买卖合同效力进行判断的法律依据应当是《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只要买卖合同不具有合同法第五十二条规定的无效情形，均属有效。
        具体到本案，无论是杜永明与李光栋签订《房屋转让协议书》在先还是杜永明与庞发签订《协议书》在先，后签订的合同均不属无权处分，均不影响其合同效力。本案中，李光栋还认为其与杜永明签订《房屋转让协议书》，其取得的是对该集资房的购房资格。显然，只有琼铁公司职工才享有该公司集资房的购房资格，资格与人身不可分离，更不能转让；况且《房屋转让协议书》也明确约定，杜永明愿意在该宿舍楼建成后，将属于自己的那套房屋转让给李光栋居住使用。可见，李光栋与杜永明签订《房屋转让协议书》转让的标的是尚在建设中的集资房屋，而非专属于杜永明的购集资房的资格，故李光栋的此项申诉理由也不成立。
        二、关于“一房二卖”合同的履行规则问题
        那么“一房二卖”合同究竟哪份能得到优先履行？对此问题，市中院吴剑平院长曾于2012年3月16日在对市区两级法院全体干警授课《无权处分》中提到了“一房二买”的四种情形，均为原则要求，笔者以此为依据作进一步分析。
        笔者认为要解决这一问题，首先应厘清物权与债权的区别。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，因此物权是绝对权、对世权，可对抗任意第三人；而债是指按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，因此债权是相对权、对人权，不能对抗合同外的第三人。当事人订立房屋买卖合同，这是一种债权行为，但房屋过户登记则是一种物权行为，在“一房二卖”情形下，哪份合同能得到优先履行，应视情形区别对待。
        第一种情形是两份买卖合同均未办理过户登记手续，这又要分为四种情况。第一种情况是其中一份合同已将标的房屋交付，在这种情况下由于该份合同已经得到了实际履行，买受人已实际占有该标的房屋，体现了出卖人履行房屋买卖合同的真实意愿，因此我们应遵循合同的实际履行原则及先占原则，优先保护已将标的房屋交付的这份合同。第二种情况是其中一份合同已办理了合同备案登记，在这种情况下尽管备案登记不是房屋买卖合同的必经程序，但却有别于未经备案登记的合同，体现了双方当事人实际履行合同的诚意，因此已办理备案登记的这份合同应得到优先履行。第三种情况是其中一份合同已将标的房屋交付使用，另一份合同已办理了备案登记，在这种情况下由于房屋交付使用是实际履行合同主要义务的方式，而合同备案登记仅是对合同成立效力的一种确认与强化，不具有实际履行合同的意义，因此我们应优先保护已将标的房屋交付使用的这一份合同。第四种情况是两份合同既未将标的房屋交付使用，也未办理合同备案登记，在这种情况下由于两份合同均处于未实际履行的状态，我们即应根据合同在先原则，保护签订在先的合同获得优先履行的效力。
        第二种情形是其中一份买卖合同已办理过户登记手续，这又要分为二种情况。第一种情况是另一份合同未交付标的房屋，在这种情况下已办理过户登记手续的这份合同无论是否已交付标的房屋，均应得到优先保护，因为合同办理过户登记手续既是履行合同的过程也是房屋所有权发生变更的过程，既然房屋产权已经过户登记，产权人已经变更，根据物权公示及对抗原则，我们应确认该份合同得到优先保护。第二种情况是另一份合同已经交付标的房屋，这在实践中也是普遍发生的，一般情况下我们还是要根据物权的公示、对抗原则，优先保护已办理过户登记的合同得到履行的效力。但是，如果另一份合同当事人有证据证明已办理过户登记的合同当事人存在恶意串通获取过户登记的，就不应支持已办理过户登记这方当事人对标的房屋在法律上的拥有权，而应保护已经实际交付标的房屋这份合同的优先履行效力，这要根据案件的具体情况具体分析。
        本案的焦点问题之二就是杜永明与李光栋签订的《房屋转让协议书》能否继续履行？综上可知，杜永明与庞发签订《协议书》后，庞发已全部履行了其支付购房款的义务，并已实际上占有使用该争议房屋；而杜永明与李光栋签订《房屋转让协议书》后，李光栋仅支付部分购房款，双方均未履行合同约定的其他义务。因此在两份买卖合同均有效的前提下，应保护杜永明与庞发签订的《协议书》获得优先履行的效力。法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，对李光栋进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，在李光栋坚持不予变更的情况下，法院依法驳回李光栋要求杜永明继续履行《房屋转让协议书》的诉讼请求，在实体及程序的处理上无疑是正确的。
        三、关于“一房二卖”合同的债法救济问题
        对于“一房二卖”合同均不存在无效的情形下，真正能得到履行的只有一份合同，对于另一份合同的买受人如何进行救济？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条对此作出明确规定，即出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
        本案杜永明与李光栋签订的《房屋转让协议书》未能得到有效履行，在这种情况下李光栋将如何获得救济？由于李光栋在法院对其进行释明后不愿意变更诉讼请求，故此问题不属于本案审理的范围，本文在此亦不再展开。