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张煜诉胡云龙、海口我爱我房房地产经纪有限公司房屋买卖合同案

作者:admin 信息来源:未知 发布时间:2018-11-16 17:48

(预约合同  信赖利益)
 
    裁判要旨:预约系约定在将来一定期限内订立本约的契约。当事人违反预约,应承担预约合同的违约责任。而预约合同的违约责任应包括信赖利益损失。信赖利益损失是基于信赖对方会订立本约,而对方未依约订立本约所产生的因信赖已经或可能受到损失的利益。
 
   (一)首部
 
    1.判决书字号
    一审判决书:海南省海口市美兰区人民法院(2017)琼0108民初4018号民事判决书。
    二审判决书:海南省海口市中级人民法院(2017)琼01民终3732号民事判决书。
    2.案由:房屋买卖合同纠纷
    3.诉讼双方
    原告(上诉人):张煜,男,汉族,住海口市美兰区海甸岛五西路33号A栋306房。
    委托代理人(二审):金婷婷,女,汉族,住址同上,系张煜妻子。
    被告(被上诉人):胡云龙,男,汉族,住海口市美兰区和平南路3号行政楼502房。
    委托代理人(一审、二审):林秋嫩,海南昌宇律师事务所律师。
    原审被告:海口我爱我房房地产经纪有限公司(以下简称我爱我房公司),住所地海口市秀英区文博府B区2#楼一层商铺16号房。
    法定代表人:刘铭良,经理。
    4.审级:二审。
    5.审判机关和审判组织
    一审法院:海南省海口市美兰区人民法院。
    独任审判人员:审判员:李佳
    二审法院:海南省海口市中级人民法院
    合议庭组成人员:审判长:王春芬;审判员:廖端明、苏慧。
    6.审结时间
    一审审结时间:2017年8月22日
    二审审结时间:2017年12月29日
 
   (二)一审情况
 
    1.一审诉辩主张
    原告张煜诉称:2016年12月13日,原告委托我爱我房公司与胡云龙签订《销售确认书》,双方约定以110万元将位于海口市海甸二东路69号金茂滨江花园3号楼602房出售给原告,并在十日内签订《海口市房地产买卖合同》。同时,胡云龙收取涉案房屋购房定金并向原告出具了定金收条。后胡云龙迟迟不与原告签订房屋买卖合同,并表示房子不卖了。胡云龙这种违背诚实信用的行为不仅使原告丧失了房价低位时与第三人订约的机会,而且随后海口又出台房屋限购以及上调购房贷款利率政策,这些政策的改变给原告购买其他房屋带来阻碍,并因贷款利率提升再次增加了购房成本。而我爱我房公司未积极履行促成交易的义务,应对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护原告合法权益,特诉请法院判令:(1)胡云龙返还张煜购房定金1万;(2)胡云龙按中国人民银行同期同类贷款利率标准向张煜支付自2016年11月15日起至返还之日止的定金利息(暂计至2017年6月9日,利息约为300元);(3)胡云龙根据定金罚则赔偿张煜一倍定金1万;(4)胡云龙赔偿张煜信赖利益损失189000元;(5)我爱我房公司承担3、4项诉讼请求的连带责任;(6)胡云龙、我爱我房公司承担本案的诉讼费用。
    被告胡云龙辩称:签订《销售确认书》之后,胡云龙和张煜、我爱我房公司就交易前的物业管理费由谁承担的问题一直未能达成一致。这是房屋买卖合同最终未能签署的主要原因。此外,涉案房屋系胡云龙与妻子的夫妻共同财产,其妻子不同意出售房屋,房屋买卖合同无法签署。后胡云龙于2017年2月底将不能售房的情况及时告知张煜,张煜完全可以另行寻找其它合适的房源购买。在此过程中,胡云龙并未给张煜造成任何损失,张煜主张的所谓房屋差价的信赖利益损失没有事实和法律依据,依法不应得到支持。
    被告我爱我房公司辩称:我爱我房公司的作用就是促成双方交易完成,但胡云龙说其妻子不同意卖房,我爱我房公司也没有办法。
    2.一审事实和证据
    海南省海口市美兰区人民法院经公开审理查明:2016年下半年,胡云龙口头委托我爱我房公司出售其名下位于海口市海甸二东路69号金茂滨江花园3号楼602房,房屋面积175.91平方米。我爱我房公司在网上发布了上述房屋的出售信息。张煜从网上看到上述房屋信息后,联系我爱我房公司表示愿意购买该房屋。2016年11月14日,张煜(甲方)与我爱我房公司(乙方)签订了《购房委托书》,主要约定,甲方委托乙方就海口市海甸二东路69号金茂滨江花园3号楼602房,以房屋净成交价格110万元(不包括任何费用)在签订本委托书之日起两日内与卖方谈成交易;在签订本委托书的同时,甲方自愿交纳诚意金1万给乙方;如果乙方在甲方指定的时间内谈成了甲方所指定的购房价格,此诚意金将自动转为购房定金由乙方交与该房屋产权人(或产权人指定的受托人);甲方须在乙方与产权人(或产权人指定的受托人)谈成上述房屋购房价格后\天内与房屋产权人或产权人指定的受托人签订买卖合同;甲方如未在上述约定事项与约定时间内配合产权人(或产权人指定的受托人)及乙方办理相关手续,则视为违约,此诚意金不退;若乙方不能在甲方规定的时间内谈成甲方指定的价格,乙方必须将诚意金全额退还给甲方。同日,张煜向我爱我房公司支付购房诚意金1万;我爱我房公司向张煜出具了《收据》。2016年12月13日,胡云龙(甲方)与我爱我房公司(丙方)签订了《销售确认书》,主要约定,本协议为甲方知晓并认可买受方张煜(以下简称乙方)的购买条件,且同意将买受方向丙方支付之购房意向金1万转为定金的确认书;买卖的房屋地址为海口市海甸二东路69号金茂滨江花园3号楼602室,产权证号为HK250867,建筑面积为175.91平方米,房价款为110万元,在房屋交易过程中的所有费用由乙方承担;房价款的支付方式为商业贷款、公积金贷款;甲方同意在本协议签订生效后次日起10天内签订《海口市房地产买卖合同》或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或三方协商确定安排);若因买受方不履行本协议所约定的事项导致买卖双方无法签订《海口市房地产买卖合同》或类似合同,则已经支付给甲方的定金不予返还;若因甲方不履行本协议所约定的事项导致买卖双方无法签订《海口市房产买卖合同》或类似合同,则甲方须双倍赔付买受人已经支付的定金;甲方保证对所出售的房地产拥有出售之权利,并已征得该房地产全体权利人同意签订本协议。同日,我爱我房公司将张煜缴纳的1万支付给胡云龙;胡云龙向张煜出具了《收条》,载明,今收到我爱我房公司(代)张煜交来购买海口市海甸二东路69号金茂滨江花园3号楼602号房定金1万。2016年12月14日,胡云龙开始申请办理涉案房屋的抵押登记注销手续。2017年2月,涉案房屋解除抵押。同年2月6日,我爱我房公司通知张煜准备办理商业贷款和公积金贷款的相关资料。同年3月3日,胡云龙打印了涉案房屋的房屋登记信息表。2017年3月10日左右,胡云龙以涉案房屋为夫妻共同财产,其妻子不同意卖房为由向我爱我房公司及张煜表示不再愿意出售房屋。2017年4月17日,张煜通过顺丰速运分别向胡云龙、我爱我房公司邮寄了催告函,分别要求胡云龙在收到《催告函》五日内与张煜签订《房屋买卖合同》,要求我爱我房公司在收到《催告函》五日内促成双方签订《房屋买卖合同》。2016年12月20日,胡云龙联系我爱我房公司表示,要求张煜承担房屋出售前的物业管理费约6000元。张煜、我爱我房公司确认,在2016年12月底,经我爱我房公司联系沟通确认,张煜不承担该物业管理费,我爱我房公司与胡云龙各承担一半。胡云龙对此予以否认。胡云龙与妻子辜湘琼于1990年9月27日登记结婚。涉案房屋于2010年8月12日登记至胡云龙名下。
    上述事实有下列证据证明:
   (1)《购房委托书》、《收据》、《销售确认书》、《收条》、海口市政府服务中心受理通知书、原告与我爱我房公司工作人员的微信聊天记录、原告办理公积金贷款及商业贷款准备的资料、《房屋登记信息表》、两份《催告函》及快递单;
   (2)《房屋所有权证》、《结婚证》、国有土地使用权登记卡、我爱我房公司工作人员与胡云龙的微信聊天记录及原告发出的《函》、胡云龙妻子出具的《情况说明》、我爱我房公司的工作人员与胡云龙的微信聊天记录;
   (3)当事人的陈述笔录等。
    3.一审判案理由
   海南省海口市美兰区人民法院经审理认为:
   关于合同效力的问题。张煜与我爱我房公司签订的《购房委托合同》,胡云龙与我爱我房公司签订的《销售确认书》,均是合同双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的,是合同当事人的真实意思表示,其主体适格,内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定,均属有效合同。  
关于双倍返还定金并支付定金利息的问题。上述两合同均为有效合同。合同当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。为履行上述合同,张煜向胡云龙支付了购房定金1万,胡云龙亦出具了定金收条。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双方返还定金。”现胡云龙不与张煜签订房屋买卖合同出售房屋给张煜,其已经构成违约,故胡云龙应按定金罚则,双倍返还张煜定金,即2万元。胡云龙双倍返还定金,已经包含了张煜因此造成的定金利息损失,故张煜要求胡云龙支付定金利息的诉请,于法无据,一审法院不予支持。房屋的物业管理费是由小区物业管理公司向物业所有权人或使用人收取的。胡云龙所主张的涉案房屋物业管理费,发生在房屋出售前,故属胡云龙应负担范畴。且物业管理费问题并非房屋买卖合同中必要条款,在《购房委托合同》及《销售确认书》也均未涉及物业管理费问题。故胡云龙以张煜与其未就房屋出售前物业管理费问题协商一致导致双方无法签订房屋买卖合同,其不存在违约情况的辩驳理由,一审法院不予采纳。胡云龙在《销售确认书》中确认已征得房屋全体权利人同意;按日常经验法则,胡云龙妻子辜湘琼对胡云龙出售房屋的事宜应该知悉;且作为丈夫,胡云龙有权代表妻子辜湘琼就夫妻共同财产向他人作出出售与否的意思表示。故胡云龙以其妻子不同意出售房屋为由,主张其行为不构成违约的辩驳意见,一审法院不予采纳。
关于信赖利益损失的问题。张煜以胡云龙存在缔约过失为由,要求胡云龙以网上二手房信息价格估算涉案房屋在2017年1月和4月的房屋总价款的差价作为标准,赔偿其信赖利益损失189000元。张煜的该诉请实际是要求胡云龙赔偿可得利益损失。可得利益损失应在缔约时具有可预见性。在本案中张煜与胡云龙并未签订房屋买卖合同;且即使双方签订房屋买卖合同,张煜主张的该可得利益在订约时也不具有可预见性。故张煜诉请胡云龙赔偿信赖利益损失189000元,缺乏事实根据和法律依据,一审法院不予支持。
关于张煜要求我爱我房公司承担连带责任的问题。张煜未能提供证据证明,我爱我房公司在向张煜及胡云龙提供居间服务中存在过错。故张煜诉请我爱我房公司承担连带清偿责任,缺乏事实根据和法律依据,一审法院不予支持。
    4.一审定案结论
海南省海口市美兰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:
    (1)自本判决发生法律效力之日起十日内,胡云龙双倍返还张煜定金,即2万元。
(2)驳回张煜的其他诉讼请求。
案件受理费2220元;由张煜负担2070元,胡云龙负担150元。
 
   (三)二审诉辩主张
 
   上诉人(原审原告)诉称:胡云龙违反预约合同的约定,不履行订立买卖合同义务,应承担预约合同违约责任,赔偿张煜的信赖利益损失。张煜请求赔偿的189000元远远低于实际产生的信赖利益损失,应该得到法院支持。恳请二审法院撤销一审第二项判决,改判胡云龙赔偿张煜的信赖利益损失,维护张煜的合法权益。
   被上诉人(原审被告)胡云龙辩称:胡云龙不能与张煜签订房屋买卖合同,依据预约合同应承担的违约责任只是双倍返还定金。胡云龙并未给张煜造成实际损失,其所主张的信赖利益损失没有事实和法律依据。请求二审法院驳回张煜的上诉请求,维持原判。
    原审被告我爱我房公司述称:胡云龙妻子不同意卖房,我爱我房公司曾经劝过,但胡云龙妻子还是坚持不同意,我爱我房公司也通知了张煜,已经尽到了相应的责任。
 
   (四)二审事实和证据
 
   海南省海口市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
   海南省海口市中级人民法院另查明:国家统计局海口调查队官方网站上显示的《海口市住宅销售价格指数》中关于二手住宅144㎡以上2017年1月至3月的环比价格指数分别为100.5、100.8、101.1(网址:http://www.hkdcd.cn/)。
 
   (五)二审判案理由
 
   海南省海口市中级人民法院经审理认为:
   关于合同效力与性质问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中,张煜与我爱我房公司签订的《购房委托合同》、胡云龙与我爱我房公司签订的《销售确认书》系当事人在自愿基础上所达成的合意,是当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。从《购房委托合同》、《销售确认书》签订的过程和约定的内容来看,《销售确认书》是约定出卖人与买受人为将来订立房屋买卖合同而签订的协议,应属于房屋买卖合同的预约合同,即《销售确认书》与房屋买卖合同是预约与本约的关系。
   关于信赖利益损失问题。我爱我房公司在接受张煜的委托后,于2016年12月13日与胡云龙达成《销售确认书》,约定房价款为110万元,同日胡云龙收取了购房定金1万。后胡云龙于2017年3月以其妻子不同意卖房为由表示不再愿意出售房屋。胡云龙的行为已构成违约,应承担预约合同违约责任。张煜在与胡云龙签订预约合同后,其有理由相信胡云龙会按约定履行订立本约的义务,但随着时间的推移,张煜以同等价格等条件与他人另订购房合同的机会已经失去,并转化为切实的损失,胡云龙应向张煜赔偿预约违约的损失即本约的信赖利益损失。而一审法院混淆了信赖利益损失与可得利益损失的区别。信赖利益是指对合同或要约赋予信赖的一方当事人所固有的,因信赖已经或可能受到损失的利益,包括财产利益和机会利益,表现为订约履行的成本及订约机会。可得利益是本约有效成立后当事人希望通过履行本约所带来的利益,是与既存利益相反的将来利益。可得利益属于履行利益范畴,预约合同不存在单独的履行利益,其约定的合同义务就是约定时间截至时双方签订本约。张煜主张的是信赖利益损失,而非可得利益损失,两者属不同的范畴。故一审法院以可得利益损失不能成立为由驳回张煜所主张的信赖利益损失不当,本院予以纠正。至于信赖利益损失的赔偿数额问题。为促使民事主体以诚信方式从事民事活动,维护交易的安全与秩序,充分保护守约方的合法权益,在综合考量商品房市场的价格变动过程及违约方的过错程度、守约方的成本支出等因素的基础上,参考国家统计局海口调查队官方网站上显示的《海口市住宅销售价格指数》中关于二手住宅144㎡以上2017年1月至2017年3月的环比价格指数,本院酌定胡云龙向张煜赔偿的信赖利益损失为26602元[110万元×(100.5÷100)×(100.8÷100)×(101.1÷100)-110万元=26602元]。
 
   (六)二审定案结论
 
   海南省海口市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,作出如下判决:
   1.维持海口市美兰区人民法院(2017)琼0108民初4018号民事判决第一项;
   2.撤销海口市美兰区人民法院(2017)琼0108民初4018号民事判决第二项;
   3.胡云龙自本判决发生法律效力之日起十日内向张煜赔偿信赖利益损失26602元;
   4.驳回张煜的其他诉讼请求。
   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。  
   一审案件受理费2220元,由张煜负担1737.5元,胡云龙负担482.5元;二审案件受理费4086元,由张煜负担3621元,胡云龙负担465元。
  
   (七)解说
 
   本案主要涉及预约合同的定性与违反预约合同应承担的责任范围问题。
   1.预约与本约
   随着房地产经济的不断活跃,预约的发展丰富了市场交易方式,在本约尚待订立的情况下,预约为契约当事人提供了一种以诚信为导向的保障。所谓预约,即约定在将来一定期限内订立本约的契约。而本约则为履行预约而订立的契约。预约与本约既相互关联又相对独立。预约是合同磋商阶段的一种特殊缔结形态,具有暂时性、阶段性的特征,其最终目的在于缔结本约。预约约定的明确条款具有法律约束力,当事人违反预约,应承担预约合同违约责任。但当订立本约后,预约约定订立本约的相应权利义务因履行完毕而终止,预约约定的其他权利义务要不被本约所吸收,要不当预约与本约条款发生冲突时,以本约为准。结合到本案中,我爱我房公司受张煜委托与胡云龙签订的《销售确认书》中约定在本协议签订生效后次日起10天内签订《海口市房地产买卖合同》或类似合同,从该协议约定的内容来看,《销售确认书》是约定出卖人与买受人为将来订立房屋买卖合同而签订的协议,应属于房屋买卖合同的预约合同,《销售确认书》与约定将来要签订的房屋买卖合同是预约与本约的关系。
   2.信赖利益与可得利益
   与本约相比较而言,预约所约定的合同内容相对不完整,离契约当事人真正的意图尚有一定的期待和差距,离本约所确定的责任内容尚有一定的宽松,因此预约的责任相对较小,从而给契约当事人更大的风险考量空间,也就给契约当事人更多的选择余地。为了尽可能地维护交易安全和秩序,倡导诚信交易,应对预约合同的违约责任范围予以明确规范。预约合同的违约责任范围应以信赖利益为基础。所谓信赖利益,即指对合同或要约赋予信赖的一方当事人所固有的,因信赖已经或可能受到损失的利益,包括财产利益和机会利益,表现为订约履行的成本及订约机会。可得利益是本约有效成立后当事人希望通过履行本约所带来的利益,是与既存利益相反的将来利益。可得利益属于履行利益范畴,预约合同不存在单独的履行利益,其约定的合同义务主要就是约定时间截至时双方签订本约。结合到本案中,虽然双方当事人在作为预约合同的《销售确认书》中约定了定金1万元,但若一方任意违约,承担的预约合同违约责任仅是适用定金罚则的话,不仅无法保护守约方的合法权益,而且违约方所付出的违约成本微乎其微。守约方张煜在与违约方胡云龙签订预约合同后,其有理由相信胡云龙会按约定履行订立本约的义务,但随着时间的推移,张煜以相同地理位置、楼层、朝向、楼龄、户型、价格等条件与他人另订购房合同的机会已经丧失,造成张煜无法再找寻替代的交易行为,确实产生了这种选择性机会利益的损失。因此,对违约方胡云龙除适用定金罚则之外,还要令其向张煜赔偿预约违约的损失即信赖利益损失。张煜主张的是信赖利益损失,而非可得利益损失。信赖利益与可得利益,两者属不同的范畴。一审法院混淆了两者的区别据此作出了错误的判决。鉴于本案没有充分证据证明张煜的具体损失数额,如果单纯以举证不能为由驳回张煜的诉讼请求,那么对于民事主体的诚信交易行为起不到任何地指引、示范作用。因此,二审法院在一个合适的“度”中运用自由裁量权酌定张煜的信赖利益损失,在一定程度上同时保护了守约方及违约方的合法权益。加上在达到惩罚违约行为目的的同时,又能形成严格履行合同的理念,使人们信守承诺的意识得到进一步的加强,增强了市场交易的安全,为形成整个社会诚实守信的交易秩序起到了积极的司法引导作用,以促进和保障社会公平正义的升华。