张瀯瓅诉中国农业银行股份有限公司湖南省分行房屋买卖合同纠纷案
作者：admin 信息来源：未知 发布时间：2018-11-16 17:45
（房屋所有权确认 过户 ）
(一) 首部
1、判决书字号:海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初10号民事判决书。
2、案由：房屋买卖合同纠纷
3、诉讼双方：
原告：张瀯瓅，女，住海口市琼山区。
委托诉讼代理人：张辉，海南广哲律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司湖南省分行(简称农行湖南省分行),住所地：长沙市芙蓉区芙蓉中路。
负责人：张晓男，行长。
委托诉讼代理人：高湘桂，该行特殊资产经营部员工。
委托诉讼代理人：万蓉晖，该行法律事务部部员工。
4、审级：一审
5、审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曲洁；审判员：李玉民;审判员：苏慧。
6.审结时间： 2017年4月22日。
(二) 诉辩主张
1．原告张瀯瓅诉称
1995年4月8日，原告与海南银湘投资发展公司（以下简称银湘公司）签订了《银湘公寓销售合同》，原告向银湘公司购买位于琼山市工商局后的银湘公寓A座一单元101房，房屋建筑面积为96.78平方米，每平方米售价为2060元，总计为199366元。合同约定付款方式为签约当天原告向银湘公司一次性付款30000元，余款169366元在办房产证时付清。合同生效并交足95%的房款后，银湘公司必须在五日之内将房屋交付给原告使用，并根据琼山市房产管理局的有关规定，办理交易和产权转让手续，双方按规定缴纳各自应付的税费及手续费。合同还约定小区由银湘公司进行物业管理，双方通讯地址若有变更，必须通知对方，以便联络。本合同自双方签字、盖章并且在银湘公司收到原告缴纳的定金之日起生效。合同签订后，原告于1995年4月8日向银湘公司支付购房款20000元、于1995年9月5日支付20000元、于1995年9月15日支付30000元、于1997年4月9日支付60000元、于1997年6月24日支付60000元，银湘公司出具了收款收据。银湘公司于1995年4月8日左右将房屋交付原告使用，并对银湘公寓进行物业管理。1996年1月1日，海南新成海物业综合管理有限公司承接银湘公司对银湘公寓进行物业管理至今。银湘公司未依约将房屋过户至原告名下。原告多次要求办理房产证，银湘公司总以种种理由推脱敷衍，后因找不到银湘公司而无法办理房产证。2016年7月14日，原告到海口市工商行政管理局查询得知银湘公司已经注销。原告多次到海口市住房和城乡建设局申请办理房产证，海口市住建局答复业主如果需要办理房产证，必须有法院确权的判决。
银湘公寓由海南兴发房地产开发公司（简称兴发公司）提供项目，银湘公司提供资金合作开发建设，于1995年11月7日办理初始房屋所有权总证至兴发公司的名下。2000年8月25日，银湘公司将兴发公司应得的项目款全部付清后，兴发公司出具材料称其不拥有银湘公寓的房产所有权，其将银湘公寓房产总证过户到银湘公司名下。银湘公司于1994年4月23日由湖南昌龙房地产开发公司（以下简称昌龙公司）全额投资成立，于2008年12月16日被注销登记。昌龙公司于2012年12月12日因歇业被注销登记。昌龙公司的主管部门和开办者为中国农业银行湖南省分行。根据最高人民法院《关于企业开办的公司被撤销后由谁作为诉讼主体问题的批复》和《关于在经济审判工作中贯彻执行＜民事诉讼法（试行）＞若干问题的意见》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》司法解释（二）第二十条的规定，应由农行湖南省分行作为诉讼主体。原告与银湘公司签订的《银湘公寓销售合同》为有效合同，原告已向银湘公司支付绝大部分房款，合同已实际履行多年，根据物权法及合同法的规定，农行湖南省分行应承担办理房产过户义务。
原告向法院提出诉讼请求：1、确认位于海口市琼山区府城东门南桥银湘公寓A栋一单元101房的所有权属于张瀯瓅所有；2、被告农行湖南省分行于判决生效后十日内将位于海口市琼山区府城东门南桥银湘公寓A栋一单元101房办理房产证至张瀯瓅名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
2.被告农行湖南省分行辩称
一、农行湖南省分行作为本案被告主体不适格。原告起诉所依据的《银湘公寓销售合同》其相对方为银湘公司，该公司投资方为昌龙公司，两公司已分别于2008年12月16日、2012年12月12日被注销。注销前均依法经过了清算，刊登了注销公告，相关义务及程序的履行符合法律规定。原告未在法定期限内申报权利，应承担不利法律后果。原告主张银湘公司注销未经清算，与事实不符。本案《银湘公寓销售合同》的购房方为张秀卿，原告没有提供其与张秀卿为同一人的证据。二、银湘公寓开发建设主体为兴发公司，银湘公司代理兴发公司销售房屋，其后果应由兴发公司承担，银湘公司没有义务为原告办理房屋所有权证。银湘公寓相关报建手续均由兴发公司办理，项目建成后产权初始登记人为兴发公司。而银湘公司仅代理兴发公司销售房屋，没有义务为原告办理产权登记手续。三、原告未按房屋买卖合同约定交足购房款项，无权请求办理房产证。根据原告与银湘公司签订的《银湘公寓销售合同》约定，原告应在合同签订时候交足30000元，在半年内交足95%的房款后，才享有要求办理房产证的权利。但原告签订合同时仅缴纳20000元，半年内仅缴纳70000元，未达到95%的要求，且现在还有余款未付清。四、原告自身对未能及时办理房屋所有权证存在过错，应承担相应后果。银湘公司曾经于1995年6月28日、1996年3月27日、1997年9月9日3次在《海南日报》发布通知，催促银湘公寓全体业主来公司办理房产证所需有关手续，但原告未按通知要求，及时配合提供办证所必需的相关资料。银湘公寓具备办证条件，如果原告按时交足购房款项、积极协助，应该能及时申领到房产证。银湘公司早在2008年底已被注销，从注销之日算起，至今已长达近9年时间，在此期间，原告未向昌龙公司或农行湖南省分行提出过办证要求，原告收房之日距今已近20年。
（三）事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明：1995年4月8日，原告与银湘公司签订一份《银湘公寓销售合同》，约定原告向银湘公司购买位于琼山市工商局后的银湘公寓A座一单元101房，房屋建筑面积为96.78平方米，每平方米售价为2060元，总房款为199366元。合同约定签约当天原告向银湘公司一次性付款30000元，余款169366元在办理房屋所有权证时付清。合同生效并交足95%的购房款后，银湘公司必须在五日内将房屋交付给原告使用，并根据原琼山市房产管理局的有关规定，办理交易和产权转让手续，双方按规定缴纳各自应付的税费及手续费。小区由银湘公司进行物业管理。
合同签订后，原告于1995年4月8日向银湘公司支付购房款20000元、于1995年9月5日支付20000元、于1995年9月15日支付30000元、于1997年4月9日支付60000元、于1997年6月24日支付60000元，共计支付购房款190000元，已付至总房款的95%。银湘公司于1995年4月8日将房屋交付原告使用，并对银湘公寓进行物业管理。1996年1月1日，海南新成海物业综合管理有限公司承接银湘公司对银湘公寓进行物业管理至今。因银湘公司未将房屋过户至原告名下，遂成讼。
银湘公寓项目原名为兴发小区，系兴发公司于1992年11月18日经原琼山县计划委员会批准建设的项目，批准用地文号为琼山国用（府城）字01497号（登记在兴发公司名下）。1994年5月15日，由兴发公司提供该项目，银湘公司提供资金合作开发建设，利润双方协商分配。该项目于1995年4月竣工交付使用后变更名称为兴发小区银湘公寓。银湘公寓于1995年11月7日办理初始房屋所有权总证至兴发公司名下（A栋证号为文庄公96008号；B栋证号为文庄公96009号；C栋证号为文庄公96010号），并由银湘公司对外销售。银湘公司于1995年6月28日、1996年3月27日、1997年9月9日在《海南日报》刊登办理银湘公寓房屋所有权证通知。2000年8月25日，银湘公司将兴发公司应得的项目款全部付清后，兴发公司出具证明称其不拥有银湘公寓的任何房产，银湘公寓的所有房产归银湘公司所有。
另查，银湘公司于1994年4月23日由昌龙公司全额投资设立，于2008年12月16日因停止经营多年被注销登记。昌龙公司系全民所有制企业，该司于2012年12月12日因歇业被注销登记。昌龙公司主管部门为中国农业银行湖南省分行。
以上事实有报建单、工程报建审批通知书、批建通知书、电费计算清单、水务抄表通知单、证明书、承诺书、海口市房产登记信息查询情况说明、房屋所有权存根、银湘公寓楼（A栋）买卖一览表、《银湘公寓销售合同》、收款收据、原告房屋室内相片、物业管理单据、水电费缴费单据、社区证明、业主委员会证明、海南新成海物业综合管理有限公司证明、照片、银湘公寓的销售资料、昌龙公司关于注销海南银湘投资发展公司的相关材料、农行湖南省分行关于注销湖南昌龙房地产开发公司的相关材料、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
（四）判案理由
海南省海口市中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点为：农行湖南省分行是否应承担为原告办理房屋所有权过户手续的义务。银湘公寓由兴发公司和银湘公司合作开发建设，房屋建成后由双方协商分配利润。银湘公司向兴发公司支付工程项目款后，银湘公司依法对银湘公寓房屋享有处分权利。故原告与银湘公司签订的《银湘公寓销售合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同签订后，原告已付购房款至总房款的95%，根据合同约定，银湘公司应为原告办理产权过户登记手续。银湘公司经清算后被依法注销，其设立单位昌龙公司亦因歇业办理注销登记，由于诉争房屋尚登记在银湘公司名下，而本案原告主张的过户请求系物权请求而非债权主张，故应当由昌龙公司的主管部门农行湖南省分行承接银湘公司未履行完毕的合同义务，为原告办理房屋所有权过户手续。原告关于房屋过户手续的主张有事实及法律依据，本院予以支持。
原告关于确认涉案房屋所有权归其所有的主张，因原告与银湘公司之间系房屋买卖合同关系，原告可依据该合同，主张银湘公司履行过户义务而取得物权。在没有过户前，无法确认物权归其所有，故其该项主张本院不予支持。
（五）定案结论
海南省海口市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出如下判决：
一、被告中国农业银行股份有限公司湖南省分行于本判决生效之日起十日内将位于海口市琼山区府城东门南桥肚银湘公寓A栋一单元101房过户至原告张瀯瓅名下，过户税费按国家有关规定负担；
二、驳回原告张瀯瓅的其他诉讼请求。
案件受理费4287.32元（原告已预缴），由原告张瀯瓅与被告农行湖南省分行各负担2143.66元。
（六）解说
确认物权以存在物权所有权争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买人请求确认其享有标的物的所有权的，不符合物权法第三十三条的规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉。《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求有权机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。本案中，原告张瀯瓅系通过签订房屋买卖合同方式购买涉案房屋，其取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果，即在当事人针对标的物物权移转达成合议时，至履行阶段结束前，标的物物权归不属于原告系确定的。故双方当事人之间争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉。人民依法将案由定性为房屋买卖合同纠纷，并依法驳回其确认涉案房屋为其所有、支持其过户请求是正确的。